library.if.ua

Оцінка вартості підприємства (бізнесу) (2009)

2.2. Вибір підходу до оцінки майна підприємства та визначення його вартості

Ціль оцінки й вибір стандарту вартості при оцінці майна підприємства здійснюють на основі трьох підходів: дохідного, ринкового (порівняльного) і витратного.

При оцінках з позиції дохідного підходу визначальним фактором є дохід, що впливає на величину вартості об'єкта.

Потенційний валовий дохід — валовий дохід за умови повного завантаження об'єкта дохідної нерухомості й своєчасної виплати орендної плати.

Дійсний дохід від об'єкта нерухомості — грошові вступи за винятком втрат від недовикористання, а також невнесення орендної плати.

Дохідний підхід є найбільш кращим з погляду досягнення головної мети підприємницької діяльності. Це визначення поточної вартості майбутніх доходів, які виникають у результаті використання майна й можливого подальшого його продажу. У цьому випадку пункти бізнес плану застосовують оцінний принцип очікування. Ринковий і витратний підходи часто бувають більш точними й ефективними. У ряді випадків кожний з підходів може бути використаний для перевірки вартості майна, отриманої за допомогою інших підходів.

Ринковий (порівняльний) підхід кращий в умовах існування ринку порівнянних об'єктів. Точність оцінок залежить від якості зібраних даних про недавні продажі аналогічних об'єктів.

Ці дані включають:

фізичні характеристики;

час і умови продажу;

місце розташування;

умови фінансування.

При незначній кількості угод, коли моменти їх здійснення й період оцінки розділяє тривалий час, а також при нестабільному стані ринку використання даного підходу може не дати необхідної точності процесу оцінювання. Ринковий підхід заснований на застосуванні принципу заміщення. Для порівняння вибирають об'єкти-аналоги. Між оцінюваним об'єктом і аналогом існують відмінності. Тому слід провести відповідне коректування даних. В основи внесення виправлень покладений принцип внеску.

Витратний підхід ґрунтується на відбудовній вартості або вартості заміщення об'єкта тієї

ж корисності за винятком усіх видів зношування. Даний підхід найбільше застосуємо для оцінки об'єктів спеціального призначення, нового будівництва, для визначення найкращого варіанта використання землі, а також з метою страхування. Необхідна інформація включає дані про ціни на землю, будівельні специфікації, дані про рівень оплати праці будівельників, про вартість матеріальних ресурсів і встаткування, про прибуток і накладних видатках підрядників на регіональному ринку й ін. Необхідна інформація залежить від специфіки оцінюваного об'єкта. Витратний підхід складно застосувати при оцінці унікальних об'єктів, що володіють історичною цінністю об'єктів, що й застаріли, з високим відсотком фізичного зношування.

Витратний підхід базується на наступних принципах:

заміщення;

найбільш ефективного використання майна;

збалансованості;

економічної величини;

економічного поділів.

Підходи до оцінки майна взаємозалежні. Застосування кожного з них вимагає різного обсягу необхідної й достатньої інформації. Наприклад, дохідний підхід припускає використання коефіцієнтів капіталізації, дисконтування, що розраховуються за даними ринку. На ідеальному ринку всі три підходи повинні привести до одній і тій же величині вартості об'єктів майна підприємства. Однак пропозиція та попит не часто перебувають у рівновазі. Підходи до оцінки майна можуть давати різні показники його вартості. Залежно від мети оцінки застосування оцінних підходів можуть використовуватися: ринкова, інвестиційна, станова, ліквідаційна, податкова, страхова, фундаментальна вартості (стандарти).