library.if.ua

Оцінка вартості підприємства (бізнесу) (2009)

5.1. Види вартості нерухомого майна

Вартість нерухомості створюють чотири фундаментальні фактори, що діють на ринку:

попит на нерухомість із боку платоспроможних покупців;

корисність;

обмеженість пропозиції;

приналежність об'єктів нерухомості.

Для набувача об'єкта нерухомості принципове значення мають три показники:

оптимальна величина доходу від нерухомості;

надійність його одержання;

тривалість одержання доходу.

При визначенні вартості необхідно враховувати розмір, ризик і час, пов'язані з одержанням доходу від використання майна.

Послідовність процесу оцінки укладається в наступному:

визначення мети й завдань;

складання плану оцінки;

збір, перевірка й аналіз інформації; вибір обґрунтованих підходів до оцінки;

розрахунки вартості оцінюваного об'єкта (підприємства) на основі обраного підходу;

узгодження результатів і підготовки підсумкового висновку;

звіт про результати оцінки вартості;

презентація замовникові.

Вартість — это гроші або грошовий еквівалент, який покупець готовий обміняти на який-небудь предмет або об'єкт.

Розрізняють терміни: вартість — захід того, скільки потенційно покупець буде готовий заплатити за оцінюваний об'єкт; витрати — захід того, за скільки потенційно покупець буде готовий придбати об'єкт власності, аналогічний оцінюваному. Зазначені витрати можуть не відрізнятися від тієї суми, яку готовий заплатити покупець.

Ціна — відображає, скільки було витрачено на придбання подібних об'єктів у попередніх угодах. Ціни продавця й ціни минулих угод не завжди виражають реальний захід вартості об'єкта на дату оцінки.

Таким чином, ринкова ціна підприємства — це грошовий захід його вартості, установлена покупцем даного виду власності в процесі торговельної угоди ( купівлі-продажу), компромісу між продавцем і покупцем. Ринкова ціна підприємства — це грошова сума, сплачена власникові підприємства за відчуження його власності на користь покупця, здійснене на відкритому ринку в умовах зробленої конкуренції.

Слід зазначити, що ціна об'єкта нерухомості рідко збігається з його вартістю й залежно від ситуації на ринку нерухомості може бути вище або нижче вартості.

Розрізняють такі види вартості, як інвестиційна, ліквідаційна, ринкова, балансова, страхова, орендна, позикова й ін.

Наочною формою вартості є ринкова вартість. Вона виражає ймовірну ціну, яку можна одержати від продажу майна на конкурентному ринку при дотриманні всіх умов, властивих слушної угоді. Це означає, що покупець і продавець діють раціонально, зі знанням справи, а під час обговорення ціни сторони не випробовують тиски яких-небудь надзвичайних обставин.

Ринкова вартість не завжди досяжна й із цієї причини ціна угоди не завжди збігається з обґрунтованою ринковою вартістю об'єкта власності. Визначається найбільш імовірна продажна ціна, яка може відрізнятися від ринкової вартості об'єкта.

Вартість у користуванні — це вартість власності для індивідуального користувача або групи користувачів (наприклад, вартість нерухомості на діючім підприємстві). Оскільки вартість у користуванні пов'язана з потребами конкретного користувача, те її часто називають суб'єктивною вартістю. Прикладом вартості в користуванні може бути інвестиційна вартість. На відміну від ринкової вартості, що припускає наявність "типового" покупця, інвестиційна вартість визначається запитами конкретного інвестора й пов'язана з поточною вартістю майбутніх потоків доходів, одержуваних від використання власності.

Поточна вартість — це дисконтована вартість майбутніх грошових потоків, обчислена на нульовий період часу, тобто на момент ухвалення рішення про інвестування.

Взаємозв'язок цілей оцінки й видів вартості, використовуваних при оцінці, проявляється в наступному: допомога покупцеві (продавцеві) у визначенні потенційної ціни — ринкова вартість, установлення доцільності інвестицій- інвестиційна; складання заявки на одержання іпотечного кредиту — станова; майнова оцінка для цілей оподатковування — ринкова або інша вартість, що визнається податковим законодавством; укладання договору зі страховиком — страхова; можлива ліквідація діючого підприємства (повна або часткова) -ліквідаційна вартість.