library.if.ua

Оцінка вартості підприємства (бізнесу) (2009)

5.3. Ринковий підхід до оцінки нерухомості

Ринковий підхід при оцінці нерухомості представлений:

методом порівняння продажів;

методом валового рентного мультиплікатора.

Метод порівняння продажів заснований на вивченні й аналізі інформації про продаж аналогічних об'єктів нерухомості за останні 3-6 місяців. Базовим принципом методу порівняльних продажів є принцип заміщення. Він укладається в тому, що при наявності на ринку декількох об'єктів нерухомості аналогічної корисності інвестор не заплатить за, що здобувається об'єкт більшої ціни.

Під корисністю мають на увазі заказати бізнес план систему характеристик об'єкта, що визначають призначення, можливість і способи його використання, а також розміри й строки одержання доходу. Даний метод є кращим лише при наявності достатнього обсягу достовірної інформації з недавно зроблених угод. Ця інформація включає відомості про ціни угод, продавцях і покупцях. Необхідно встановити: чи діяв покупець або продавець в умовах фінансового тиску; були чи обидві сторони угоди незалежними; чи розташовували вони типової для даного ринку інформацією; чи було фінансування типовим для ринку нерухомості.

Метод порівняння продажів включає два основні етапи:

вибір об'єктів нерухомості — аналогів (не менш 3-5 порівнянних продажів);

оцінку виправлень по елементах і розрахунки скоректованої вартості.

Оцінка виправлень по елементах і розрахунки скоректованої вартості здійснюються по двом компонентам:

одиницям порівняння;

елементам порівняння.

Використовують наступні одиниці порівняння:

ціна за 1 м2 — у ділових центрах міст і для офісів;

ціна за 1 лот — ідентичні за формою й розміру ділянки в районах жилою й дачної забудови;

ціна за одиницю щільності — коефіцієнт відносини площі забудови до площі земельної ділянки;

ціна за 1 га — для більших масивів земель сільськогосподарського призначення, промислового й житлового будівництва й ін.

Елементами порівняння для об'єктів нерухомості є:

надавані майнові права;

умови фінансування угоди (наприклад, продавцем нерухомості);

умови продажів (знання цін на ринку нерухомості);

місце розташування об'єкта нерухомості і його фізичні характеристики.

Розрахунки скоректованої вартості об'єкта нерухомості здійснюють із урахуванням виправлень. Виправленнями називають коректування, внесені в ціну продажів об'єкта-аналога в процесі приведення його ціни до характеристик оцінюваного об'єкта. Об'єктом коректування виступає ціна продажу порівнянного об'єкта нерухомості. Виходячи з відношення до ціни об'єкта порівняння виправлення класифікують на процентні й грошові (відносні й абсолютні).

Вартість оцінюваного об'єкта з урахуванням виправлення на проведений ремонт визначають по формулі



де Цон — вартість оцінюваного об'єкта;

Цан — ціна продажу об'єкта-аналога;

Ф — виправлення на проведений ремонт;

Sан — площа аналога;

S — площа оцінюваного об'єкта.

Метод валового рентного мультиплікатора також представляє ринковий підхід.

Валовий рентний мультиплікатор — це відношення продажної ціни до потенційного або дійсному валовому доходу.

Даний метод припускає три етапи:

оцінюється ринковий рентний дохід, генерований об'єктом нерухомості;

визначається відношення валового доходу до продажної ціни виходячи з недавніх ринкових угод;

установлюється ймовірна вартість оцінюваного об'єкта шляхом множення ринкового рентного доходу від оцінюваного об'єкта на валовий рентний мультиплікатор:



де Цон — вартість оцінюваного об'єкта;

РД — рентний дохід оцінюваного об'єкта;

Мвр — валовий рентний мультиплікатор;

Цан — ціна продажу аналога;

Пвдан — потенційний валовий дохід аналога.

Валовий рентний мультиплікатор не коректують на відмінності, які спостерігаються між оцінюваним і порівнянним об'єктами нерухомості, тому що в основу розрахунків валового рентного доходу покладені фактичні орендні платежі й продажні ціни, у яких враховані зазначені відмінності.

При використанні даного підходу розрахунки здійснюють у наступній послідовності:

визначають вартість земельної ділянки;

провадять оцінку будинків і споруджень;

установлюють зношування будинків і споруджень.

Оцінку вартості земельних ділянок здійснюють за допомогою наступних методів:

техніки залишку для землі;

середньозваженого коефіцієнта капіталізації;

порівняння продажів;

капіталізації;

валового рентного мультиплікатора й ін.

Оцінку будинків і споруджень провадять такими способами:

порівняльної одиниці;

заелементного розрахунків (розбивки на компоненти);

індексного способу оцінки.