Іпотечне кредитування на ринку України (2014)
Англосаксонська модель іпотечного кредитування. Досвід США.
Серед основних форм фінансування іпотечного кредитування в США можна виділити:
- сек’юритизацію (трансформацію іпотек у форму цінних паперів, що ними забезпечені) іпотечних активів через інститути вторинного ринку і первинних кредиторів (іпотечні банки);
- ощадні рахунки (ощадно-позичкові установи).
У США історично сформувалася дворівнева система іпотечного кредитування. Причиною з'явилося бажання уряду США домогтися стандартизації угод по забезпеченню іпотечних кредитів по всій країні в цілому для підвищення їхньої ліквідності і наступного рефінансування. Вирішальним фактором успіху в даному напрямку виявилися заходи щодо формування вторинного іпотечного ринку, що вирішило головну проблему житлового фінансування – проблему кредитних ресурсів.
Широкий розвиток операцій з іпотечного кредитування в ряді кредитно-фінансових інститутів (ощадно-позичкові асоціації, комерційні банки, взаємні ощадні банки) і розвинутий вторинний ринок іпотечних кредитів говорить про важливість розгляду їхньої діяльності.
Необхідно відзначити, що характерною рисою іпотечного кредитування в США є активна участь держави. Зокрема, іпотечні кредити фермерам видаються на пільгових умовах з коштів спеціально створених урядових фондів; більше 50% іпотечних кредитів забезпечуються урядовою страховкою. Особливу роль держава грає на вторинному ринку іпотечних кредитів. Державні інвестори переважають на ринку іпотечних кредитів – більше 90% загального обсягу. Крім того, у США створена система державних і напівдержавних установ, що функціонують на ринку іпотечних кредитів. Ці установи почали створюватися в 30-х р.р., коли в умовах найтяжкої економічної кризи зменшилася можливість кредитних організацій залучати значні грошові кошти. В числі таких установ Федеральні банки по кредитуванню житлового будівництва, Федеральна житлова адміністрація, Адміністрація у справах ветеранів, Федеральна національна асоціація по заставних (Фенні Мей), Державна національна асоціація по заставних (Джинні Мей), Федеральна корпорація по заставних для житла (Фредді Мак). Було засновано також 12 федеральних земельних банків для видачі довгострокових іпотечних кредитів фермерам. Наприкінці ХХ століття у США нараховувалось 4225 таких банків, що складало 1/3 загальної кількості всіх банків країни . Основною же метою створення урядових установ була організація вторинного ринку іпотечних кредитів.
Із зазначених установ головну роль на вторинному ринку іпотечних кредитів грає „Фенні Мей”, що із поступовим зміцненням системи іпотечного кредитування стала компанією зі стовідсотковим приватним капіталом, але зі збереженням контролю за її діяльністю з боку держави. В інвестиційному портфелі „Фенні Мей” знаходяться іпотечні кредити на суму більше 100 млрд. дол., а обсяг непогашених цінних паперів, забезпечених заставними, складає більше ніж 250 млрд. дол.
Для розвитку вторинного ринку іпотечного кредитування важливо, щоб держава дозволяла необмежене розміщення коштів кредитних організацій і цінних паперів, випущених цими організаціями.
Створення урядових організацій, а також гнучкість законодавства щодо іпотеки (допускає пряму передачу іпотечних кредитів без нотаріального посвідчення угоди) сприяли початкові процесу сек’юритизації, тобто випуску цінних паперів на основі іпотечних кредитів.
Загальну схему переведення іпотечних кредитів у цінні папери можна зобразити в такий спосіб. Згруповані і стандартизовані пакети заставних (пули заставних) продаються інвесторам за ринкові цінні папери. Емісія цінних паперів замінюється продажем пакетів боргових зобов'язань і прав на реальні активи. Платежі в рахунок погашення кредитів надходять на спеціальний рахунок збереження, звідки потім кошти переказуються інвесторам, відповідно до боргових зобов'язань, що їм належать. За такою схемою діють „Джинні Мей” і „Фредді Мак”, що випускають особливі сертифікати, які підтверджують власність на активи, що стоять за ними, та забезпечують права на отримання фіксованого доходу.
Повна передача кредитів передбачає специфіку формування доходів у кредитно-фінансових інститутах, що спеціалізуються на іпотечних кредитах. Їхній дохід переважно складається не з відсотків за користування кредитом (як у Німеччині і Франції), а з платежів за обслуговування кредитів.
„Фенні Мей” працює за дещо іншою схемою. Сертифікати, що випускаються, свідчать про право на частину очікуваних до одержання процентних платежів. Однак, такі цінні папери не дають права власності на самі активи, тому що при їхньому продажу змінюється тільки одержувач доходів, принесених активом, але не власник самого активу.
Отже, вторинний ринок іпотечних кредитів у США заснований на повній передачі кредитів і створенні загального фонду іпотечних боргових зобов’язань.
Підтримуючи вторинний ринок іпотечних кредитів, держава сприяє підвищенню ліквідності кредитно-фінансових інститутів, що спеціалізуються на їхній видачі.
У цілому ж, на основі викладеного, можна зробити висновок про практичну відсутність у кредитній системі США спеціалізованих іпотечних банків. У той же час існують небанківські кредитно-фінансові інститути, діяльність яких сконцентрована на ринку іпотечних кредитів. До 80-х років держава суворо регулювала цей сектор.
Держава адміністративно не втручається в діяльність кредитно-фінансових інститутів, що спеціалізуються на іпотечному кредитуванні, а тільки ефективно їх підтримує податковими пільгами і гарантіями. Така політика сприяла створенню розвинутого вторинного ринку іпотечних кредитів і вплинула на пасивні операції кредитно-фінансових інститутів. До створення широкої мережі державних установ, що діють на вторинному ринку іпотечних кредитів, кошти для видачі таких кредитів залучалися, в основному, через систему цільових ощадних рахунків, подібну німецькій і французькій.
Також слід зазначити, що відмінною рисою вторинного ринку іпотечних кредитів США є багата кількість його гравців.
Поряд із США до англосаксонської системи права належить Великобританія. Тут подібна із США модель іпотечного кредитування з елементами контрактно-ощадної моделі. Водночас, можливість організації спеціалізованих іпотечних банків законодавчо не визначена.
Відсутність спеціалізованих іпотечних банків у цій країні багато в чому пояснюється історичними особливостями розвитку кредитних відносин. По-перше, у Великобританії переважав незабезпечений кредит, оскільки кредитні організації були „розпорошені” по всій країні. По-друге, жителі цієї країни використовували кредити не на придбання землі у власність (як в континентальній Європі), а на її обробку. Ці особливості визначили слабкий розвиток іпотечного кредитування в порівнянні з іншими країнами Європи й особливу структуру іпотечного ринку. У Великобританії 60% іпотечних кредитів видано закордонними кредитно-фінансовими інститутами. Серед національних кредитно-фінансових інститутів на ринку іпотечних кредитів найбільша частка (63% на 1992 р.) належить будівельним товариствам.