Іпотечне кредитування на ринку України (2014)

Іпотечні банки спеціалізуються на різних суб'єктах кредитування: будівельні і промислові організації, сільськогосподарські підприємства, населення. Узагальнено, відповідно до цього критерію, можна виділити житлові, земельні (сільськогосподарські) і промислові банки. На основі вищезазначених особливостей можливо класифікувати іпотечні банки за рядом істотних ознак.
Незважаючи на розбіжності, характерні для різних країн, діяльність іпотечних банків по іпотечному кредитуванню зводиться до перерозподілу коштів від інвестора до позичальника – покупця нерухомості. При цьому, основними критеріями, якими іпотечні банки керуються при наданні кредиту, є співвідношення щомісячного платежу по кредиту та доходу позичальника за той же період; відношення суми кредиту до ринкової вартості застави; гранична сума абсолютної величини кредиту тощо.
Конкуренція між численними кредитними організаціями на ринку іпотечного кредиту призвела до появи досить великої кількості його різновидів. В більшій мірі це стосується способу встановлення процентної ставки. Хоча практично всі іпотечні банки використовують два основні способи встановлення процентної ставки (фіксована і плаваюча), спостерігається деяке розходження між іпотечними банками різних країн. Зокрема, банки Німеччини, США більше використовують кредитування з фіксованою процентною ставкою. Регульовані ставки більш широко застосовуються в Аргентині, Колумбії, Португалії, Угорщині, Польщі й інших країнах з високою та змінною інфляцією.
З аналізу становлення іпотечного кредитування в країнах, що розвиваються, ми бачимо, що найбільшого розвитку цей інститут одержав саме там, де держава приділяла йому особливої уваги, розуміючи, що розвиток інституту іпотечного кредитування слугує каталізатором всього соціально-економічного росту, а не керувалася лише тимчасовими кон’юнктурними мотивами.
Створення ефективно працюючої іпотечної системи – дуже складна і не проста задача, що вимагає від держави підтримки у виді податкових пільг і субсидій (без цього неможливо запустити масову іпотеку в умовах низької платоспроможності населення), створення спеціалізованих іпотечних фондів і операторів вторинного ринку, серйозної допомоги в створенні інститутів оцінки, страхування, і, саме головне, необхідне створення відповідної законодавчої бази.
З аналізу історії розвитку іпотеки в Європі, США і країнах, що розвиваються, можна зробити висновок, що на початковому етапі завжди необхідна активна участь держави в становленні іпотечних інститутів, виробленні „правил гри” і регулюванні балансу між учасниками іпотечного ринку.
Практично у всіх країнах створення переважної більшості перших інститутів іпотечного кредиту починалося в державному секторі і довгий час тривало і триває на базі тільки державних іпотечних інститутів. Більше того, історія свідчить, що у певні моменти роль держави може домінувати над безпосередньо ринковими стабілізаторами економіки. У цьому випадку держава жорстко диктує ринку свої умови: встановлює ставки, розподіляє дії фінансових інститутів, видозмінює фінансові схеми, вводить нових учасників ринку тощо. Це особливо важливо в періоди кризи і слабкої економіки, коли фінансовий ринок практично не розвинутий або відчуває серйозні потрясіння. В більшій мірі це стосується і становлення інституту іпотечного кредитування.