Іпотечне кредитування на ринку України (2014)

Аналізуючи досвід іпотечного кредитування в Україні в останнє десятиліття, з огляду на сформовані в Україні умови, можна виділити наступні найбільш вірогідні сценарії вирішення проблем впровадження іпотечного кредитування, які, у свою чергу, слід обумовити і затвердити на законодавчому рівні в „Концепції розвитку іпотечного кредитування в Україні” з подальшим прийняттям спеціалізованого законодавства.
Сценарій перший – локальна банківська ініціатива. Цей сценарій може бути реалізований, насамперед, універсальними банками, які мають (наприклад, банки „Фінанси і кредит”, „УкрСіббанк”, „Райффайзенбанк-Україна”) або збираються заснувати підрозділи іпотечного кредитування, а також мають вільні внутрішні грошові ресурси (або доступ до дешевих зовнішніх ресурсів) для утворення сукупного портфеля кредитування даного напрямку. Такі іпотечні підрозділи працюють як спеціалізовані банківські відділення, у якому сконцентровані всі супутні кредитуванню нерухомості послуги. В цьому відділенні працюють банківські спеціалісти, представники страхових компаній, нотаріуси, ріелтори [201, c.19].

У концепції розвитку іпотечного кредитування необхідно передбачити наступний порядок іпотечного кредитування. Надавши кредит, кредитор одержує в іпотеку нерухомість позичальника та його зобов’язання платити по кредиту. Далі можливі 2 схеми. Або НІК викуповує права по виданих іпотечних кредитах, або кредити оформляються банком у вигляді заставних, і НІК їх придбає. Ці права по кредитах (у першому варіанті) або заставні (в іншому варіанті) є основою для випуску іпотечних цінних паперів. Далі ці папери надходять на ринок.
Іпотечні цінні папери забезпечені конкретною, наданою в іпотеку, нерухомістю і конкретними зобов'язаннями позичальника по виплаті кредитів. З метою підвищення ліквідності цих цінних паперів необхідно забезпечити їх гарантіями держави.
У ролі інвесторів можуть виступити так звані інституціональні інвестори. До них відносяться великі страхові компанії, недержавні і державні пенсійні фонди, пайові фонди, об'єднані фонди банківського управління й інші організації, які повинні вкладати кошти в неризикові проекти. І, звичайно ж, приватні особи, що бажають вкласти свої гроші в дійсно надійну справу.
Привабливими ці цінні папери виявляться і для підприємств, яким треба будувати житло для своїх співробітників. Участь у системі іпотечного кредитування шляхом придбання іпотечних цінних паперів у цьому випадку, буде самим ефективним способом вирішення проблеми. Підприємство купує в НІК цінні папери, обумовлюючи, що ці кошти будуть спрямовані на викуп тих кредитів, що надані співробітникам цього підприємства на придбання квартир. При цьому заощаджуються кошти і підприємство немає жодних турбот, пов'язаних із процесом будівництва.
Отже, активно діяти НІК зможе після прийняття закону про іпотечні цінні папери. Тоді весь механізм почне реально працювати.
В основі вказаного сценарію лежить використання американської моделі іпотеки. Труднощі і перспективи такого сценарію вже були розглянуті вище.
Сценарій третій – ініціатива місцевої влади. Цей сценарій передбачає ініціативу адміністрацій великих міст у напрямі забезпечення перших кроків у запровадженні іпотечного кредитування. Сценарій ґрунтується на союзі органів місцевого самоврядування з уповноваженими ними банками на розвиток іпотеки, а також на створенні різних фондів. Відповідно до сценарію, адміністрації відіграють роль не просто декларативного гаранта по реалізації відносин, що ініціюються в рамках цієї системи, але на стартовому етапі приймають на себе основний тягар майнового поручительства по забезпеченню первинної емісії цінних паперів, формуючи для цього заставний фонд зі складу об'єктів комунальної власності. Метою даного сценарію є поступове заміщення комунального заставного фонду на об'єкти приватної власності в міру оформлення заставних першими позичальниками і звільнення місцевих органів влади від невластивих їм банківських функцій.
Такий сценарій може мати успіх у деяких великих містах, які відносно стабільно інтегрувалися в ринкове середовище та володіють достатньою нерухомістю (Київ, Дніпропетровськ, Одеса, Харків тощо). При використанні даного сценарію вже на стартовому етапі можна запустити іпотечне кредитування в обсязі сотень мільйонів доларів для окремого міста, а в перспективі, в міру здешевлення грошей – істотно розширити ці обсяги. Стартовий ефект сценарію може бути ще більш вражаючим, якщо місцевим адміністраціям вдасться притягнути до запуску іпотеки дешевий зарубіжний капітал.
Крім того, ефективність іпотечного кредитування можна підвищити за рахунок більш обґрунтованого використання бюджетних коштів. Бюджетна підтримка регіональних житлових програм може здійснюватися, в основному, у формі:
• надання кредитів на житлові цілі за рахунок коштів бюджету;
• субсидування процентної ставки по іпотечних кредитах, що видаються уповноваженими банками, тобто за рахунок бюджетних коштів покривається різниця між діючою в банку ринковою процентною ставкою за аналогічними кредитами та пільговою процентною ставкою;
• надання коштів на житлове будівництво у вигляді матеріалів та обладнання шляхом заліку їх у рахунок недоїмок підприємств в державний та місцеві бюджети;
• акумуляції коштів для житлового будівництва шляхом випуску і реалізації місцевих житлових облігацій або житлових сертифікатів.
Однак варто визнати, що більш ефективна роль держави в процесі розвику житлового іпотечного кредитування полягає у наданні цільових субсидій громадянам, що потребують поліпшення житлових умов, на оплату першого внеску при одержанні іпотечного кредиту. Субсидія дозволяє збільшити платоспроможність громадян, зменшуючи суму необхідного кредиту і відповідно розмір щомісячних платежів. Субсидія носить цільовий і адресний характер, механізм її надання дозволяє здійснювати контроль над використанням бюджетних коштів. Субсидія надає громадянам можливість вибору типу і якості готового житла. Така система субсидування дає можливість розмежувати і взаємно пов’язати бюджетну та ринкову сфери економіки.
Держава, в особі своїх органів, володіючи багатьма реальними і потенційними коштами; різними важелями і механізмами впровадження та розвитку системи іпотечного кредитування, від ефективності та стабільності якої, в свою чергу, залежить соціальний добробут населення України; виконавчою і законодавчою владою; розпоряджаючись бюджетними консолідованими фінансами й іншим капіталом та активами; можливістю емісії цінних паперів, одержання великих позик і кредитів (включаючи іноземні) під свої гарантії; певним резервом житлових фондів; активами у вигляді незавершеного будівництва; новими фінансовими інститутами (різні фонди, банки тощо) має можливість швидко маневрувати як в галузі законодавства, так і в галузі фінансів, зокрема податків, цінних паперів, субсидування господарюючих суб'єктів, рефінансування кредитів.
Тому, від влади на місцях залежить професійне вирішення питання становлення інституту іпотеки в Україні, діяльність в галузі інституціонального будівництва.
І, навпаки, на державному рівні уряд й інші структури досить інертні в силу віддаленості від безпосередніх інвестиційних процесів на місцях, не мають достатньої кількості високопрофесійних кваліфікованих кадрів, фінансової підтримки, за допомогою якої було б можливе створення безперебійних, самовідтворюваних ефективних фінансових систем, а головне, не можуть досить швидко адаптуватися під економічні зміни.

У рамках цієї моделі ризики значно знижені за рахунок скорочення терміну кредитування і зменшення іпотечних сум (у середньому в 2-3 рази). В Україні з характерним для неї показниками забезпеченості населення житлом, високою його вартістю, низькими доходами громадян і відсутністю найближчим часом можливості великих заощаджень населенням, а також відсутністю „довгих грошей” у великих обсягах, варіант поетапної іпотеки при належному правовому і фінансовому забезпеченні реформ може мати досить великий успіх.
Для свого здійснення дана технологія потребує ретельної законодавчої обробки застосовуваних схем поетапної купівлі-продажу, знов таки, системи реєстрації прав на нерухоме майно, нових форм володіння і користування нерухомістю або ефективного для всіх учасників угод рефінансування іпотечного кредиту з розробкою оптимальних фінансових схем кредитування по невеликих етапах.
Аналізуючи початок становлення іпотечного кредитування як в регіонах, так і в Україні в цілому, можна припустити, що в цілому протягом досить тривалого періоду часу розвиток іпотечного кредитування буде заснований на моделі, що являє собою симбіоз двох сценаріїв – локальна банківська ініціатива та ініціатива держави. В свою чергу, ефективність та якість досягнутих результатів в процесі функціонування даної моделі буде обумовлювати ініціативу інших учасників побудови системи іпотечного кредитування.
При цьому, в якості основних джерел фінансування можуть застосовуватися як елементи закритих інститутів (невеликі накопичення самих позичальників), так і традиційні джерела класичного іпотечного кредитування (позики, випуск іпотечних цінних паперів) з поступовим переходом від домінування державного (місцевого) фінансування, що припускає залучення значних бюджетних (неринкових) коштів і опосердковану участь в інвестиційному процесі органів влади, до більш збалансованих між собою фінансових технологій зі створенням повноцінного ринку іпотечних кредитів, де держава буде виконувати лише регулюючі та контрольні функції.
Тому ми вважаємо за необхідне вироблення більш послідовної державної політики, яка була б направлена на покращення ситуації, що склалася з іпотечним кредитуванням в Україні, не заважала тому незначному прояву місцевої ініціативи, а, навпаки, сприяла розвитку кращих українських і закордонних технологій.
Крім того, правові та економічні умови, що склалися в країні в результаті фінансової кризи 1998 р., тільки підсилюють важливість розвитку довгострокового іпотечного кредитування не як окремих ініціатив банків або регіонів, а як цілісної системи при безпосередньому впливі держави. Зусилля уряду по активізації іпотечного кредитування дають найбільш відчутний ефект у порівнянні з альтернативними вкладеннями обмежених державних ресурсів, спрямованих на стимулювання економічного та соціального росту в країні.
Саме тому, створення повноцінної національної системи іпотечного кредитування повинно стати однією зі стратегічних задач усіх державних органів влади найближчим часом. Без активної участі держави вирішення даної задачі в умовах перехідної економіки неможливо, що підтверджується досвідом розвитку іпотечного кредитування в економічно розвинутих країнах та країнах, що розвиваються.