Іпотечне кредитування на ринку України (2014)

Сучасні умови (у тому числі поява нових видів майна, нових сфер застосування капіталу) вимагають від будь-якого банку розширення переліку своїх послуг і форм їхньої реалізації. Іпотечні банки в Україні не є виключенням, і в сучасних умовах їхня діяльність не концентрується на іпотечному кредиті.
Зокрема, у 1988 р. іпотечний кредит складав тільки 50% кредитів, виданих іпотечними банками Німеччини. Практично всі кредити іпотечних банків Німеччини того часу були забезпечені заставою нерухомості (96,3 %).

Велику частку кредитного портфеля іпотечних банків стали займати комунальні кредити (кредити комунам, забезпечувані податковими надходженнями), і кредити під заставу цінних паперів.
У зв'язку з цим, на наш погляд, неприйнятним є визначення іпотечного банку як банку, що надає тільки іпотечні кредити.

Іпотечний банк - поняття

Найбільш розповсюдженим визначенням є таке: іпотечний банк – це банк, що спеціалізується на видачі довгострокових кредитів під заставу нерухомості.

Спеціалізація банку проявляється, з одного боку, у звуженні сфери діяльності, з другого – в концентрації, мобілізації її в суворо визначеному напрямку, що в сукупності дозволяє швидше, якісніше та з найменшими втратами вирішувати поставлені перед банком задачі.
Розгляд скорочених балансів банків різних типів (на прикладі німецького іпотечного банку – Альгемайн іпотекенбанк; австрійського ощадного банку – Шпартбанк Вест; японського універсального банку – Банк оф Токіо Міцубісі) дозволяє виявити специфіку банків, а саме, – основу активів іпотечного банку складають кредити (78% всіх активів).

Причому в процентному відношенні цей показник перевищує аналогічні показники по ощадному та універсальному банках (53,1 та 68,5 відповідно). Крім того, структура активів іпотечного банку відрізняється низькою часткою вкладень у цінні папери (відповідно 0,1; 1,3 та 14,4%).
Основне місце в структурі пасивів банку займають боргові зобов'язання (82,7%), у той час як в ощадному й універсальному банках ця складова значно менша (відповідно 0,5 і 21,6%). Крім того, частка депозитів у пасивах банку значно нижче цього показника інших банків (13,2% усіх пасивів іпотечного банку, 83,1% і 67,6% всіх пасивів ощадного й універсального банків відповідно).

Дані балансів показують деяку специфіку структури активів і пасивів іпотечного банку, але не дають повного уявлення про спеціалізацію банку в наданні тих або інших послуг. Крім того, недоцільно робити висновок про специфіку іпотечного банку на прикладі одного окремо узятого банку.

Аналіз зведених балансів, складених на основі балансів всіх іпотечних банків Франції і Німеччини (за 1989 р.), дає більш чітке уявлення про специфіку діяльності іпотечного банку. Зокрема, кредити, які надаються іпотечними банками, переважно носять довгостроковий характер і є іпотечними. Тому деякою мірою справедливе визначення іпотечного банку як такого, що спеціалізується на видачі довгострокових іпотечних кредитів, однак воно не є досить повним, тому що відображає специфіку установи лише з боку його активних операцій і не торкається особливостей пасивних операцій.

На наш погляд, не слід вводити у визначення банку з кредитування житла поняття довгостроковості кредиту з таких причин: по-перше, поняття довгострокових кредитів у різних країнах відрізняються (понад один рік, три, п’ять і сім років); по-друге, видача кредитів під заставу нерухомості на будь-який термін буде обумовлювати специфіку банку.

Таким чином, наведені визначення відображають лише окремі сторони діяльності банку з кредитування житла.
Крім того, є ряд обставин, у силу яких визначити поняття іпотечного банку за допомогою перерахування здійснюваних ним конкретних операцій, досить складно, у тому числі: історично обумовлена мінливість напрямків діяльності банків, розходження в переліку виконуваних ними операцій, пов'язані з особливостями розвитку окремих країн; і, головне, причини правового характеру (правові норми в різних країнах по-різному вирішують питання виділення спеціалізованих банків). Виходячи з цього, перелік операцій, виконуваних банком, виявляється питанням менш значним стосовно специфічних якостей.