library.if.ua

Оцінка вартості підприємства (бізнесу) (2009)

2.1. Принципи оцінки майна підприємства

Принцип заміщення полягає в тому, що максимальну вартість визначають мінімальною ціною, по якій може бути придбаний інший об'єкт власності з аналогічною корисністю. Даний принцип покладено в основу трьох традиційних підходів до оцінки вартості: дохідного, ринкового (порівняльного) і витратного. Що заміщає об'єкт не завжди може бути точним аналогом, але необхідно, щоб він був схожий на оцінюваний об'єкт. Оцінна вартість не повинна перевищувати мінімальної ціни на аналогічні підприємства (об'єкти) з такою ж корисністю. Слід мати у виді, що за об'єкт недоцільно платити більше, чим може коштувати створення нового об'єкта з такою ж корисністю в розумний термін.

Принцип очікування укладається у визначенні поточної вартості доходу, який може бути отриманий у майбутньому від володіння підприємством. При цьому доцільно враховувати обсяг і тривалість одержання очікуваного майбутнього доходу, тобто зміна вартості грошей у часі. Процес приведення майбутніх доходів до їхньої поточної вартості називають дисконтуванням.

Принцип внеску означає, що прибутковість будь-якої економічної діяльності визначається впливом чотирьох факторів проведення: землею, робочою силою, капіталом і керуванням. Для оцінки підприємства слід знати внесок кожного фактору у формування доходу. Даний принцип означає, що включення додаткового активу в майно підприємства економічно вигідно для нього, якщо приріст вартості вище витрат на придбання цього активу. Вартість кожного фактору повинна відшкодовуватися з доходів, створюваних підприємницькою діяльністю. Спочатку повинні бути зроблені виплати за фактори робочої чинності, капіталу й керування, а сума, що залишився, коштів іде на відшкодування користування земельним учасником.

Принцип залишкової продуктивності земельної ділянки означає, що власникові дається можливість витягати максимальний дохід або до межі мінімізувати витрати на користування ім. Залишкову продуктивність земельної ділянки встановлюють як чистий дохід після того, як оплачені видатки на робочу силу, експлуатацію капіталу й менеджмент. Виробничі фактори враховують тільки виходячи з їхньої ролі у відтворенні.

З даної точки зору застаріле технологічне обладнання зажадає повної заміни, демонтажу й монтажу нового обладнання, що повинне враховуватися при оцінці вартості підприємства.

Принцип, що збільшуються або зменшуваних доходів говорить, що в міру додавання ресурсів до основних факторам проведення прибуток (чистий дохід) буде зростати прискореними темпами, а потім темп росту чистого доходу вповільнюється.

Принцип збалансованості (пропорційності) укладається в тому, що якщо земля мало забудована, її віддача невисока. Якщо занадто багато забудови — віддача землі також невисока. В обох випадках земля використовується неефективно. Усі фактори проведення повинні перебувати в певному співвідношенні один з одним, щоб загальні доходи від землі досягали свого максимального значення. При дотриманні принципу збалансованості можна затверджувати, що будь-якому типу землекористування відповідають оптимальні величини різних факторів проведення, при комбінації яких досягається максимізація вартості земельної ділянки.

Принцип економічної величини (розміру) проявляється в тому, що ділянка землі із удалим місцем розташування, який занадто малий або дуже великий для можливих користувачів, може втратити в ціні на ринку. Економічний розмір — це площа земельної ділянки, необхідна для досягнення оптимального масштабу землекористування виходячи з ринкових умов у данім місці розташування.

Принцип економічної величини аналогічний принципам збалансованості, хоча й розглядається в іншій ситуації (стосовно до місця розташування даної земельної ділянки).

Принцип економічного поділу означає, що майнові права можна розділяти й з'єднувати таким чином, щоб збільшити загальну вартість об'єкта власності для його власника. Економічний поділ має місце, якщо права на нерухомість можуть бути підрозділені на два або більш майнових інтересу, у результаті чого зростає загальна вартість об'єкта.

Принцип залежності заснований на тому, що місце розташування об'єкта є одним з найбільш важливих факторів, що впливають на вартість нерухомості. Якість місця розташування залежить від того, наскільки фізичні характеристики об'єкта відповідають прийнятому в даному регіоні типу землекористування, а також його близькості до економічної інфраструктури. Якщо в навколишній системі землекористування або в економічнім середовищі об'єкта нерухомості відбуваються зміни, то це може вплинути на його вартість. Потоки доходів від об'єкта нерухомості залежать від того, як місце розташування об'єкта пов'язане з ринком користувача.

Вартість конкретного об'єкта піддається впливу зовнішніх факторів і сама впливає на величину вартості інших об'єктів у районі його розташування.

Принцип відповідності укладається в тому, що проект, що не відповідає ринковим стандартам, імовірно, програє у фінансовім відношенні. Підприємство, не відповідне до вимог ринку по оснащеності проведення, технології, рівню прибутковості, менеджменту, швидше за все буде оцінено нижче середнього рівня. Відповідність виражає, у якому ступені пропоновані архітектурний стиль і рівень зручностей відповідають потребам і очікуванням користувачів. Корисність не є єдиним чинником, що впливають на вартість об'єкта нерухомості, тому що на неї впливають також пропозиція та попит.

Коли пропозиція та попит збалансовані, ринкова ціна звичайно відображає вартість проведення (витрати, собівартість). Якщо ринкові ціни вище вартості проведення, то в лад будуть уводитися всі нові капітальні об'єкти доти, поки не настане рівновагу. Якщо ринкові ціни нижче, те нове будівництво сповільниться до моменту підвищення попиту у зв'язку зі збільшенням ринкових цін.

Принцип конкуренції — посилення конкурентної боротьби можна врахувати або за рахунок зниження потоку доходів, або шляхом збільшення фактору ризику, що може зменшити поточну вартість майбутніх грошових потоків.

Принцип зміни виражається в тому, що вартість об'єкта власності не залишається стабільної, а змінюється із часом внаслідок впливу в основному фізичного зношування.

Принцип ефективного використання майна — це оптимальний варіант, обраний серед розумних, можливих і законних альтернативних варіантів, який є фізично можливим, досить обґрунтованим, фінансово здійсненним і приводить до найвищої вартості майна підприємства.