library.if.ua

Оцінка вартості підприємства (бізнесу) (2009)

2.3. Методи оцінки майна підприємства (2 частина)

У ході даного підходу визначаються ринкова вартість підприємства ( тобто майнового комплексу фірми, капіталу бізнесу) або ліквідаційна вартість підприємства як майнового комплексу. Для цих цілей використовуються наступні методи:

нагромадження активів підприємства;

чистих активів;

вартості заміщення;

відбудовної вартості;

розрахунків ліквідаційної вартості підприємства;

розрахунків вартості компанії з ліквідованим бізнесом;

галузевих коефіцієнтів;

чистих активів.

Метод нагромадження активів припускає оцінку ринкової вартості підприємства по ринковій вартості його майна, очищеної від вартості заборгованості підприємства ( тобто за вартістю капіталу бізнесу в економічній інтерпретації). При цьому в розрахунках беруть участь не тільки активи, відбиті на балансі підприємства, але та інші види, що мають вартісну оцінку активів, що перебувають у її власності або розпорядженні. Цим метод нагромадження активів відрізняється від методу чистих активів, що враховує тільки балансові активи.

Даний метод застосовується для розрахунків ринкової вартості діючих підприємств (вартості бізнесу), коли:

відсутні ретроспективні дані про виробничо-господарську діяльність (наприклад, недавно створене підприємство);

благополуччя підприємства в значній мірі залежить від контрактів, що укладаються їм (або у фірми відсутні постійні замовники-клієнти);

значну частину активів підприємства становлять фінансові активи (гроші, цінні папери й ін.);

є можливість і необхідність в оцінці холдингових або інвестиційних компаній (які самі не створюють масу чистого доходу).

Метод чистих активів може бути різновидом методу нагромадження активів (якщо за вихідну інформаційну базу оцінки ухвалюються активи, відбиті на балансі підприємства). Ринкова вартість підприємства (майнового комплекту бізнесу) методом чистих активів визначається як різниця між сумами ринкових вартостей усіх активів підприємства і його зобов'язань. Попередньо проводиться оцінка обґрунтованої ринкової вартості кожного активу окремо, потім визначається поточна вартість зобов'язань і, нарешті, їхньою різницею визначається оцінна вартість власного капіталу підприємства (чистих активів).

Цей метод використовується найчастіше в процесі приватизації, а також у сфері оподатковування підприємств.

Метод вартості заміщення орієнтований тільки на оцінку матеріальних активів і прийнятний для капіталомістких підприємств. Вартість підприємства оцінюють виходячи з витрат на повне заміщення його активів, зберігаючи при цьому господарський профіль підприємства. Розрахунки вартості заміщення укладається у визначенні поточної питомої або повної вартості підприємства-аналога, що базується на визначенні поточних витрат на будівництво сучасного підприємства, аналогічного оцінюваному.

Під вартістю заміщення мають на увазі вартість будівництва в поточних цінах на останню дату оцінки об'єкта з корисністю, рівної цінності розглянутого об'єкта, однак із застосуванням нових матеріалів відповідно до діючих стандартів, дизайну й плануванням.

Метод відбудовної вартості використовується для розрахунків усіх витрат, необхідних для створення точної копії оцінюваного підприємства. Він ураховує також вартість нематеріальних активів.

Під відбудовною вартістю розуміють вартість будівництва в поточних цінах на кінцеву дату оцінки точного аналога оцінюваного об'єкта. Якщо розрахунки даної вартості неможливий або недоцільний, то здійснюють розрахунки вартості заміщення.

Метод ліквідаційної вартості заснований на ринкових цінах, але не з погляду покупки активів, а з погляду їх швидкої реалізації. Дозволяє оцінити нижній рівень вартості підприємства. Для розрахунків ліквідаційної вартості підприємства необхідно визначити й підсумувати ліквідаційну вартість його накопичених активів (терміновий продаж), віднімаючи з отриманої суми балансову вартість підлягаючих терміновому погашенню зобов'язань і витрати на його ліквідацію.

Ліквідаційна вартість визначається як різниця між доходами від ліквідації підприємства, отриманими в результаті роздільного розпродажу його активів, і видатками на ліквідацію.

Метод розрахунків вартості підприємства з ліквідованими активами є модифікацією методу нагромадження активів. Установлюючи вартість підприємства з ліквідованими активами, потрібно оцінювати й підсумувати ринкову вартість накопичених активів (дебіторська заборгованість дисконтується в межах строку згортання бізнесу) за винятком дисконтированной у межах даного строку згортання бізнесу заборгованості.

Метод галузевих коефіцієнтів базується на використанні встановлених співвідношень між ціною об'єкта й спеціально обраними фінансовими показниками. Галузеві коефіцієнти звичайно визначають на основі тривалих статистичних спостережень за цінами продажів підприємств.

Даний метод є такою модифікацією методу ринку капіталу (передбачаючи і його алгоритм), у якій ціновим мультиплікатором виступає співвідношення ціна/валовий дохід (ціна/виторг, ціна/обсяг реалізації). Застосовність методу галузевих коефіцієнтів обмежена специфічними галузями — тими, у яких спостерігається надійна кореляція між ринковою вартістю компанії й обсягом реалізації (галузі з явно вираженим стандартизованим продуктом, де динаміка прибутків визначається в першу чергу не відновленням продукту, а успіхом у підтримці й розширенні частки на ринку, кількістю продажів стандартизованого продукту).

Метод галузевих коефіцієнтів заснований на тому, що існує цілий ряд емпірично встановлених мультиплікаторів для компаній різних галузей, які дозволяють визначити їхню вартість. Наприклад, для оцінки російських нафтових компаній прийнято розглядати в якості знаменника їх валовий дохід, а також величину видобутку й запасів. У випадку роздрібного бізнесу розглядається його чистий дохід, а також торговельна площа. Для промислового підприємства беруться його чистий дохід і виробничі потужності, значення яких множаться на відповідний галузі мультиплікатор.

Цей метод дозволяє розраховувати орієнтовну вартість бізнесу по формулах, виведених на основі галузевої статистики. Галузеві коефіцієнти розраховані на основі тривалих статистичних спостережень спеціальними дослідницькими інститутами за ціною продажу підприємства і його найважливішими виробничо-фінансовими характеристиками. Також в оцінній практиці для деяких галузей промисловості (наприклад, для машинобудування) широко відомо правило "золотого перетину", або "золоте правило", яке говорить: "Потенційний покупець ніколи не заплатить за підприємство більше, ніж чотириразова величина його середньорічного прибутку до оподатковування".

Метод чистих активів включає кілька етапів:

оцінюють нерухоме майно підприємства по обґрунтованій ринковій вартості;

установлюють достовірну ринкову вартість машин і встаткування;

виділяють і оцінюють нематеріальні активи;

обчислюють ринкову вартість фінансових активів: довгострокових і короткострокових;

матеріально-виробничі запаси оцінюють по поточній вартості;

оцінюють дебіторську заборгованість із позиції реальності її погашення;

оцінюють видатки майбутніх періодів;

зобов'язання підприємства перераховують у поточну вартість;

установлюють вартість власного капіталу за допомогою вирахування з обґрунтованої ринкової вартості активів поточної вартості зобов'язань.

До гідностей майнового підходу звичайно відносять те, що його методи дають можливість урахувати як реальну вартість що брав участь у виробничому процесі активів підприємства, так і вартість різних його зобов'язань і обтяжень.

Уважається, що основна перевага методів майнового підходу полягає в тому, що вони базуються на реально існуючих активах і витратах. Однак часто баланс організації не містить у собі інформації про більшу частину інтелектуального капіталу підприємства. У результаті чого використання майнового підходу для оцінки підприємства (бізнесу), основу якого становить капітал інтелектуальний, приведе до істотного заниження вартості фірми. Часто традиційні методи не підходять уводити, увести до ладу оцінці бізнесу, основу якого становить інтелектуальний капітал.

За допомогою витратного підходу визначають вартість підприємства на основі понесених витрат. Балансова вартість активів і зобов'язань підприємства внаслідок інфляції, змін ринкової кон'юнктури, використовуваних методів обліку, як правило, не відповідає ринковій вартості. У результаті встає завдання здійснення коректування статей балансу.

Процес оцінки проводять у наступній послідовності. Оцінюють вартість кожного активу балансу. Після цього визначають поточну вартість зобов'язань. Нарешті, з уточненої вартості активів віднімають поточну вартість зобов'язань. Результат відображає оцінну вартість власного капіталу підприємства:

Власний капітал = Активи - Зобов'язання.

Обчислення повної вартості будівництва об'єкта включає розрахунки:

прямих витрат (вартості матеріалів, амортизаційних відрахувань, вартості тимчасових будинків і споруджень, інженерних мереж, комунікацій, оплати праці будівельників, вартості заходів щодо техніки безпеки і т.д.);

непрямих витрат на оплату послуг проектувальників, бухгалтерів і юристів за консультування, накладних видатків забудовників, оплату ліцензій, відсотків по банківських кредитах, послуг маркетологів і т.д.;

підприємницького доходу.

Підприємницький дохід виражає суму, яку інвестор прогнозує одержати понад витрати на реалізацію проекту з урахуванням прибутковості й ризику по порівнянних об'єктах. У світовій практиці даний дохід становить не більш 15-20% усіх витрат на будівництво підприємства (об'єкта).

ПСС = ОЗ + ПД,

де ПСС — повна вартість будівництва;

ОЗ — загальні витрати на спорудження об'єкта;

ПД — підприємницький дохід.

Важливе значення для визначення вартості будинків і споруджень має розрахунки фізичного, функціонального, технологічного й економічного зношування.

Фізичне зношування виражає втрату вартості об'єкта, пов'язану з використанням, зношуванням, збільшенням видатків по обслуговуванню й іншими фізичними факторами, що приводять до зниження строку життя й корисності об'єкта.

Функціональне зношування — втрата вартості нерухомого майна, пов'язана з неможливістю виконувати ті функції, для яких воно призначало. Функціональне старіння пов'язане із внутрішніми властивостями об'єкта, такими як конструктивні недоліки, надлишкові витрати по його підтримці в робочому стані і т.д. Інакше кажучи, об'єкт перестає відповідати сучасним стандартам з позиції його функціональної корисності (зручності планування, інженерного забезпечення та ін.).

Технологічне зношування є різновидом функціонального старіння. Він виражається у втраті вартості об'єкта у зв'язку зі зміною технології, тому об'єкт стає менш продуктивним і більш дорогим в експлуатації.

Економічне старіння об'єкта пов'язане із втратою вартості, викликаної зовнішніми ринковими факторами (падіння попиту на даний вид активу, збільшення пропозиції аналогічних активів на ринку).

Залишкова вартість об'єктів нерухомості визначається як різниця між вартістю відтворення (вартістю відновлення або вартістю заміщення) і загальним зношуванням.

Повну вартість об'єкта нерухомості встановлюють шляхом додавання до залишкової вартості будинків і споруджень вартості земельної ділянки.

У такий спосіб:

Витратний підхід найчастіше використовують для обґрунтування нового будівництва, оцінки ефективності земельної ділянки, страхування ризиків і для інших цілей.

При даному підході спочатку оцінюють вартість відтворення (вартість заміщення), після цього з отриманої суми виключають зношування. Останній може бути фізичним, функціональним або економічним.

Тільки після цього вартість землі додають до вартості будинків і споруджень за винятком зношування.

Недоліками витратного підходу при оцінці діючих будинків і споруджень є:

а) малоймовірність відтворення застарілого об'єкта нерухомості;

б) неможливість відділення будинків і споруджень від землі.