library.if.ua

Облік видів економічної діяльності

6.7. Облік оренди державного та комунального майна

Порядок надання в оренду державного і комунального майна регламентується Законом [1] і Методиками [3] і [4].

У житлово-комунальному господарстві орендодавцем нерухомого майна (п. 5 Закону [1]) є органи, уповноважені органами місцевого самоврядування управляти комунальним майном, а щодо нерухомого майна — самі комунальні підприємства. Оренда цілісних майнових комплексів у комунальному господарстві практично не має місця.

При передачі майна в оренду укладається договір оренди, який містить інформацію про об'єкт оренди і його вартість, термін дії договору, розмір і порядок сплати орендної плати, відповідальність сторін тощо.

При передачі в оренду державного та комунального майна регламентується розмір орендної плати, порядок її використання, обов'язковість оцінки майна, інколи централізовано визначаються орендарі.

Розмір орендної плати за орендоване комунальне майно регламентується Методикою [3] і становить від 1 до 20 % експертної вартості орендованого майна за рік залежно від цільового призначення об'єкта оренди: 20 % — при розміщенні закладів грального бізнесу і 1 % — при розміщенні закладів охорони здоров'я. Для орендарів — бюджетних організацій, а також інвалідів з метою використання під гаражі для спеціальних засобів пересування розмір річної орендної плати становить 1 грн. Для вітчизняних юридичних і фізичних осіб — суб'єктів малого підприємництва, які провадять виробничу діяльність, встановлюється коефіцієнт 0,8 до розміру орендної плати.

Для об'єктів, що перебувають у комунальній власності методика розрахунку та порядок використання орендної плати визначаються органами місцевого самоврядування згідно із п. 2 ст. 19 Закону [1].

Орендна плата = експертна вартість об'єкта х х орендну ставку.

Розмір орендної плати при оренді нерухомого державного майна підлягає щомісячному перегляду у зв'язку зі зміною індексу інфляції, що передбачено ст. 21 Закону [1]. Порядок індексації орендної плати встановлено у пунктах 12 і 13 Методики [3].

Розмір орендної плати за перший місяць після укладання договору оренди розраховується за формулою:

Опм = Ор : 12 • /пр - Ін,

де Опм — сума орендної плати за перший місяць, грн.;

Ор — річна сума орендної плати, грн.;

/пр — індекс інфляції за період з дати проведення експертної оцінки до дати укладання договору;

/м — індекс інфляції за перший місяць оренди.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається коригуванням розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Експертна оцінка державного та комунального майна здійснюється згідно з Методикою [4] і Законом [3]. Пунктом 19 Методики визначено, що при оренді нерухомого майна здійснюється його незалежна оцінка з оплатою вартості робіт з оцінки за домовленістю сторін. Звіт про незалежну оцінку затверджується органом, названим вище, згідно із п. 5 Закону [2]. Експертна оцінка об'єкта оренди повинна враховувати його місцезнаходження, забезпеченість інженерними мережами тощо.

При передачі в оренду нежитлового приміщення, яке є частиною будівлі, оцінка його вартості проводиться безпосередньо або розрахунковим шляхом:

Вартість будівлі: Площу всієї будівлі х х Площу приміщення.

Вартість переданого в оренду майна, в тому числі окремих приміщень у будинку, відображається в формі № 5 річної фінансової звітності підприємств "Примітки до фінансових звітів".

На сьогодні проблема більшості комунальних підприємств полягає в низькій, як правило, експертній оцінці майна (нижче його балансової вартості), а, відповідно, і в низькій орендній платі. Одним із виходів з цього положення може бути надання в оренду майна на конкурсних засадах, що дає змогу встановлювати більший розмір орендної плати згідно з п. 1 статті 19 Закону [1] і п. 8 Методики [3]. Такий порядок практикується в деяких регіонах України.

Використання плати за орендоване комунальне майно: згідно із п. 17 Методики [3] комунальні підприємства отримують 70 % орендної плати, а 30 % орендної плати спрямовуються до державного бюджету. Методикою [3] не визначено, хто повинен робити перерахування ЗО % орендної плати до бюджету — орендар чи орендодавець. На практиці трапляються обидва ці варіанти, хоча Фонд держмайна рекомендує перерахування робити орендарю.

У житлово-комунальному господарстві порядок розподілу орендної плати між житлово-комунальними підприємствами і бюджетом встановлюють місцеві органи влади і на сьогодні мають місце такі варіанти:

— перераховують до бюджету не тільки ЗО % орендної плати, а й більше, причому в деяких регіонах перерахування робить орендодавець, а в деяких — орендар;

- залишають у розпорядженні комунального підприємства 100 % орендної плати замість надання дотацій на покриття . збитків;

— залишають комунальному підприємству 100 % орендної плати, але з визначеними напрямами її цільового використання (обслуговування ліфтів тощо).

Оподаткування орендних операцій

Податок на прибуток сплачується на загальних підставах з прибутку від орендної послуги; валовий дохід визначається за першою подією і зменшується на суму амортизаційних відрахувань за переданим в оренду об'єктом. Валові витрати виникають при оплаті орендодавцем комунальних послуг за орендованим приміщенням, вони також визначаються за першою подією. При оренді окремого приміщення в будинку (іноді й окремо розташованої будівлі) комунальні послуги, як правило, загальною сумою сплачує орендодавець. При цьому в орендному договорі розмір плати за комунальні послуги слід відображати окремою позицією, а розраховувати його виходячи з розміру орендованого приміщення (в окремих випадках — з урахуванням напряму його використання). Отримані комунальні платежі включаються орендодавцем до валового доходу, а сплачені — до валових витрат.

Найбільш проблемним питанням на сьогодні є питання включення до складу валового доходу тієї частини орендної плати, яку орендодавець спрямовує до бюджету. ДПА України в кількох листах розглядала ці питання, але однозначного трактування не дала. Тому деякі автори пропонують при отриманні (нарахуванні) орендної плати всю її суму відносити до валового доходу, а при перерахуванні ЗО % до бюджету включати цю суму до валових витрат.

Вважаємо, що найбільш чітко визначена позиція ДПА України в листі від 19.05.2000 р. №6930/7/15-1117, де зазначено, що держпідприємство-орендодавець повинно включати до складу валового доходу тільки ту частину орендної плати, що залишається в його розпорядженні. Слід зазначити, що це більше відповідає законодавству, бо ці 30 % "проходять" в орендодав-

ця транзитом і не повинні включатися до складу валового доходу. В наведених далі прикладах бухгалтерських записів валовий дохід відображається без 30 % .

ПДВ не виникає при передачі майна в оперативну оренду; об'єктом оподаткування є оплата орендної послуги. Податкове зобов'язання з ПДВ при оренді виникає за першою подією, на ці операції касовий метод обліку ПДВ не поширюється.

База оподаткування відповідно до п. 4.1 Закону про ПДВ визначається виходячи з повної вартості орендної плати, тому при перерахуванні до бюджету ЗО % орендної плати орендарем податкове зобов'язання з ПДВ в орендодавця виникає на всю суму орендної плати (а в орендаря також виходячи з усієї суми орендної плати виникає право на податковий кредит). Це положення підтверджується і листом ДПА України від 23.04.2003 р. №3660/5/15-2316.

Наприклад, орендна плата становить 1000 грн. плюс 200 грн. ПДВ. Орендар перераховує до бюджету 300 грн. (30 %), а орендодавцю сплачує 900 грн., з яких 200 грн. ПДВ орендодавець спрямовує до бюджету.

Бухгалтерські проведення з обліку орендних операцій розглянемо на прикладі, згідно з яким орендна плата становить 14 400 грн., з них 2400 грн. — ПДВ. Перерахування до бюджету становлять 30 % — 3600 грн.

У табл. 6.9 подано бухгалтерські записи з обліку оренди в комунальних підприємствах за умови перерахування 30 % орендної плати до бюджету комунальним підприємством — орендодавцем. Крім орендної плати в табл. 6.9 наведено проведення з оплати комунальних послуг при наданні в оренду приміщень.

Таблиця 6.9







Бухгалтерські проведення з обліку оренди в комунальних підприємствах за умови перерахування ЗО % орендної плати до бюджету орендарем подано в табл. 6.10. Орендна плата, отримувана орендодавцем, становитиме 14 400 - 3600 = 10 800 грн., з них ПДВ — 2400 грн.

Таблиця 6.10