Іпотечне кредитування на ринку України (2014)

Розглядаючи класичну континентальну модель іпотечного кредитування у Франції, слід зазначити, що протягом всієї історії держава прагнула стимулювати створення кредитних організацій для обслуговування соціальної сфери або певної сфери економіки. Так, у 1850 р. з'явився „Будівельний банк” для спрощення надання кредитів на будівництво, у 1852 р. – товариство земельного кредиту „Креді Фонс’є де Франс” (фр. - „Credit Foncier de France”), у 1894 р. – „Сільськогосподарський банк” для модернізації сільського господарства.
З часом (у 80-х роках XX ст.), банківське законодавство Франції підвело усі банки під єдину юридичну основу, що однак не перешкодило деяким з них вводити вузьку спеціалізацію на кредитування під заставу нерухомості. Крім того, на ринку іпотечного кредиту діють взаємні товариства земельного кредиту (на 1984р. зареєстровано 17 товариств) і фінансові компанії по кредитуванню нерухомості (на 1984 р. - 171) .
Ці організації обмежені у своїх операціях законодавством (дозволяється надання кредиту на споживання, нерухомість, устаткування). Найбільшим із товариств земельного кредиту є „Креді Фонс’є де Франс”.
Незважаючи на те, що сучасне законодавство Франції не виділяє в банківській системі країни спеціалізовані іпотечні банки, можна розглядати в якості таких ті банки, діяльність яких здійснюється переважно на ринку позичкових капіталів, зворотний рух яких забезпечується нерухомістю.
На відміну від Німеччини, де ринок іпотечних кредитів розділяється між групами кредитно-фінансових інститутів, у Франції основна частина іпотечних кредитів зосереджена в найбільших банках, що мають спеціалізовані філії по операціях з нерухомістю: „Сос’єте Женераль”, „Креді Ліонне”, „Паріба”, „Сюез”. Близько 60 млрд. фр. (20 % всіх іпотечних кредитів) припадає на „Креді Фонс’є де Франс”, 70 млрд. фр. (23 %) – на спеціалізовані середні і дрібні банки (такі як „Європейський іпотечний банк”, Банк „ЕПЕН”), дочірні стосовно великих. Таким чином, на ринку іпотечних кредитів Франції діють кілька груп кредитно-фінансових інститутів, серед яких виділяються і спеціалізовані іпотечні банки, частка яких у 1994 р. склала 23%.
Однією з особливостей ринку іпотечних кредитів у Франції є те, що основними одержувачами кредиту виступають не самі покупці нерухомості, а торговці нею (130 млрд. фр.) і зарубіжні компанії (40 млрд. фр.). Тому діяльність банків, що спеціалізуються на іпотечному кредитуванні, зв'язана в основному з міською нерухомістю. Однак, з початку 90-х років ці банки стали диверсифікувати свої кредитні портфелі. Стимулом для зміни політики банків стало зниження прибутку.
Тут простежується залежність іпотечних банків від змін на ринку нерухомості. Так, з 1990-1994 р. відбулося зниження цін на нерухомість на 30-40%, що викликало зменшення кількості операцій з купівлі-продажу у всіх секторах ринку нерухомості. Основні клієнти-дилери по нерухомості стали неплатоспроможними, а продаж заставленого майна не могла покрити зобов’язань по кредитах. Ці обставини збільшили ризик банку по іпотечних кредитах, що призвело до деяких змін в умовах іпотечного кредитування. По-перше, спеціалізовані банки збільшили надбавку на відсоткову ставку по таких кредитах, в результаті чого вона стала перевищувати відповідні надбавки в банках інших країн. Більш висока ставка відсотка составление бизнес плана на покриття кредитного ризику у Франції пов’язана зі складністю процедури вилучення заставленого майна, що триває 2-4 роки.
По-друге, якщо до кризи ринку нерухомості по кредитах встановлювалися майже завжди фіксовані процентні ставки, то після кризи все частіше – ставки, що плавають і такі, що переглядаються.
По-третє, банки стали вимагати попередній грошовий внесок позичальника в банк у розмірі 20% суми кредиту (сума кредиту не повинна перевищувати 80% вартості нерухомості, що купується). Для стимулювання цього процесу державою була встановлена процентна пільга для тих, хто вносить попередній внесок.
Крім того, банки мають можливість видавати пільгові (боніфіковані) кредити. Боніфікація являє собою державну субсидію, що дозволяє зменшити розмір відсотка по кредиту. Здійснюється вона як шляхом надання субсидії безпосередньо позичальнику, так і за допомогою субсидування спеціалізованих банків, які пройшли конкурсний добір.
Спеціалізовані банки у Франції підтримуються державою й в інших формах, зокрема, кредитування за схемою „житлових цільових заощаджень” аналогічне німецькій системі будівельних заощаджень. У Франції схема „житлових цільових заощаджень” має більш короткий, ніж у Німеччині, термін (до 5 років) з можливістю продовження його на 1 рік і щомісячним нарахуванням відсотка, що встановлюється державою. Цільові заощадження не оподатковуються, кредит надається за зниженою процентною ставкою, тобто у французькій схемі більше переваг, ніж у німецькій. Наприклад, у Франції по цільових заощадженнях з 1984 р. нараховувалося 10% річних, у той час як процентна ставка в ощадкасах складала 7,5%.
Спеціалізовані банки використовують державні кошти і безпосередньо для кредитування. Так, близько 2/3 активів „Креді Фонс’є де Франс” складають кредити на термін від 3 до 20 років будівельним компаніям і сільгоспвиробникам за рахунок бюджетних коштів.
Держава також дає гарантії по зобов'язаннях, що випускається Касою іпотечного рефінансування. Ця організація бере на свій баланс іпотечні облігації, аналогічні заставним листам у Німеччині. З облігацій створюється великий пакет (фонд), що піддається котируванню. Облігації випускаються декілька разів на рік (5,6,7,9) в різні періоди. Термін облігацій відповідає терміну кредитів, виданих під нерухомість [168, c.40]. Після формування фонду каса іпотечного рефінансування випускає свої зобов'язання на 9-10 років. Тим самим, держава сприяє розвиткові вторинного ринку іпотечних кредитів і розширює доступ спеціалізованих банків на цей ринок. Однак, через необхідність нотаріального посвідчення переуступки прав на нерухоме майно, як і в Німеччині, цей ринок слабко розвинутий.
На прикладі Франції показано, що іпотечні банки із властивою їм специфікою можуть успішно функціонувати при фінансовій участі держави, вираженій у наданні пільг позичальникам і банкам, гарантій по іпотечних цінних паперах, коштів для цільового кредитування позичальників.