Іпотечне кредитування на ринку України (2014)

Видача будь-якого виду іпотечного кредиту здійснюється тільки після оцінки майна, що заставляється. При цьому кожен іпотечний банк зобов'язаний сам розробити порядок визначення вартості об'єкта застави, що потім проходить експертну перевірку і затверджується до виконання органом банківського нагляду. Повинні бути офіційно призначені особи, що перевіряють правильність розрахунку вартості об'єкта застави. Відповідно до існуючих рекомендацій, обсяг виданого іпотечного кредиту не повинний перевищувати 60% вартості заставленого майна. У цих положеннях виявляється жорсткий нагляд держави за діяльністю іпотечних банків.
Житловий іпотечний кредит видається спеціалізованими банками на різних умовах, але найбільш розповсюдженими з них є амортизаційний і страховий іпотечні кредити.
Амортизаційний іпотечний кредит – це кредит із щорічними платежами в рахунок боргу і виплатою відсотків. Після кожного платежу розмір суми, з якої нараховується відсоток по кредиту, зменшується, що дозволяє скорочувати терміни його виплати. Іпотечні банки пропонують клієнтам вибір між кредитом під відсоток, що плаває, і фіксований відсоток (фіксація на 5, 10, 15 років). Зі збільшенням тривалості строку фіксації відсоток підвищується.
Відсоток, що плаває, менш вигідний для банку, оскільки на першому етапі користування відсоток за іпотечним кредитом різко зменшується. Найбільш вигідним для банку виявився варіант десятилітньої фіксації відсотка. Хоча для банку надання кредиту під фіксований відсоток пов’язано із високим ризиком процентної ставки, іпотечні банки Німеччини часто використовують такий вид кредиту. При цьому дострокове погашення заборонено. Внаслідок того, що номінальні ставки відсотка за іпотечним кредитом постійні, зменшується ризик неповернення платежу (якщо ставка відсотка по кредиту зростає швидше доходу позичальника, йому складно погасити кредит). Завдяки використанню фіксованої ставки випадки неповернення кредитів у німецьких іпотечних банках зустрічаються рідко.
Якщо позичальник тривалий час не може виконувати зобов'язання за кредитом, банк радить власникові самому продати предмет іпотеки і за рахунок цього виконати свої кредитні зобов'язання (звичайно такий продаж вигідніше, ніж примусовий, на підставі рішення суду). У протилежному випадку банк розриває договір іпотеки, прибігаючи до судової процедури про примусовий продаж з аукціону. Відмінною рисою практики німецьких банків є можливість примусового управління майном. Нерухомість може бути здана в оренду, при цьому вимоги банку задовольняються з одержуваного прибутку.
При наданні амортизаційного кредиту позичальникові надається вибір між кредитом, одержуваним у повному обсязі, і кредитом, одержуваним частково. Банк залишає собі різницю між розміром кредиту і виплачуваною сумою, але не більш 10% від суми кредиту. При цьому іпотечний банк знижує номінальний відсоток по кредиту, а клієнт використовує це зниження для збільшення платежів банку.
Для того, щоб клієнт міг порівняти різні варіанти іпотечного кредитування, іпотечний банк зобов'язаний надати розрахунок так званого ефективного відсотка по кредиту, що враховує додаткові витрати, податкові пільги тощо, при цьому не враховується плата за оцінку вартості заставного об'єкта, відсоток за резервування коштів для кредиту й ін.
При страховому іпотечному кредиті, на відміну від амортизаційного іпотечного кредиту, позичальник виплачує тільки відсотки по кредиту (за весь термін на повну суму), але не робить платежів у рахунок його погашення. Для погашення кредиту позичальник укладає довгостроковий договір страхування життя на твердо встановлену суму, виплата якої погашає кредит після закінчення терміну договору (звичайно 25-30 років).

Специфіка операцій іпотечних банків визначає і їхню особливу організаційну структуру. Оскільки наведені види кредитів складають основу активів іпотечного банку, то виникає необхідність у формуванні спеціальних відділів по оцінці нерухомості, а також страхуванню (для обслуговування страхових полісів) і трасту (для здійснення примусового управління майном).
Специфіка іпотечних банків полягає не тільки в перевазі в активах іпотечних кредитів. В якості учасника ринку довгострокових позичкових капіталів іпотечний банк акумулює вільні грошові кошти інвесторів, в результаті чого виникають боргові зобов’язання іпотечних банків, що також мають певну специфіку.
Надання кредиту під заставу нерухомості супроводжується в більшості випадків оформленням іпотечного акту, що не є цінним папером і підлягає реєстрації в поземельній книзі , роль і порядок ведення якої регулюється німецьким цивільним уложенням та спеціальним актом „Правила ведення земельної книги”. Тому пряма передача кредиту іншій особі неможлива. Для залучення ресурсів іпотечні банки випускають спеціальні цінні папери – заставні листи, виключне право випуску яких надається іпотечним банкам. Заставний лист у Німеччині не має юридичного зв'язку з конкретною вимогою, а пов'язаний із усією сукупністю іпотечних кредитів і їх забезпеченням. Номінал заставних листів може бути різним (раніше він складав – 1000, 5000 ДМ тощо). Емісія може здійснюватися банком і без заставних листів, шляхом видачі одного „глобального” сертифіката, який часто зберігається в тому ж банку.
По-друге, на діяльність іпотечних банків Німеччини впливає діюча система права. Так, обов'язкова реєстрація прав на нерухоме майно, що діє в континентальній системі права, стримує розвиток вторинного ринку іпотечних кредитів. У силу цього, іпотечні банки самостійно реалізують заставні листи інвесторам.
По-третє, помітний вплив на зміну структури операцій іпотечних банків робить конкуренція з боку інших кредитно-фінансових інститутів. Так, тенденція до зниження частки житлових кредитів в активах іпотечних банків пояснюється сильною конкуренцією з боку ощадних кас.
Вплив перерахованих умов на діяльність іпотечних банків, як і інших банків, обумовлено змінами соціально-економічних умов в країні. В цілому ж, у Німеччині склалася чітко виділена в кредитній системі мережа іпотечних банків, що займають основне місце на ринку іпотечних і комунальних кредитів.
Для повноти картини необхідно з'ясувати, наскільки характерний такий поширений розвиток спеціалізованих іпотечних банків в інших країнах при використанні класичної континентальної моделі іпотечного кредитування.
У ході попереднього аналізу виявлений вплив системи права на розвиток іпотечних банків. Тому звернемося до досвіду роботи іпотечних банків Франції, що має подібну з Україною систему права і, відповідно, подібний режим регулювання іпотечного кредитування.