Іпотечне кредитування на ринку України (2014)

Незважаючи на певний інтерес банків до спеціалізації на іпотечному кредитуванні, специфічний характер діяльності іпотечних банків залишився поза рядків банківського законодавства. Українським законодавством не було закріплене поняття іпотечного банку. У зв'язку з цим виникає ряд проблем. По-перше, обмежена можливість впливу держави на іпотечні банки за допомогою введення особливого порядку оподаткування іпотечних банків, а також встановлення спеціальних банківських нормативів, що регулюють їхню діяльність. Отже, обмежується прямий вплив держави на діяльність іпотечних банків, розповсюджений в банківських системах континентального типу.
По-друге, ускладнюється можливість особливого нагляду і контролю держави за діяльністю іпотечних банків. Тим часом аналіз світового досвіду функціонування таких банків показав необхідність посиленого контролю через їх особливу соціальну значимість.
По-третє, ускладнюється ведення статистики, що відображає динаміку розвитку банків, які спеціалізуються на іпотечному кредитуванні.
Оскільки відсутні спеціальні законодавчі акти, що регулюють діяльність іпотечних банків, останні функціонують на основі правових норм і інструкцій, що регулюють підприємницьку і банківську діяльність в цілому. У той же час можливість здійснення іпотечними банками своїх специфічних операцій багато в чому залежить від правового забезпечення угод з нерухомістю.
Як було зазначено вище, загальні юридичні принципи угод з іпотекою встановлювалися Законом України „Про заставу”. Однак, цей Закон не розглядає всі принципово важливі для іпотечних банків юридичні аспекти (наприклад, процедуру державної реєстрації іпотеки, можливість переуступки прав по заставних тощо), а тільки встановлює мінімальний обсяг вимог до іпотечних угод.
У свою чергу, основою для поновлення діяльності іпотечних банків після тривалої перерви стала приватизація державного майна, що супроводжувалися закріпленням майнових прав за фізичними і юридичними особами, а також прийняття Закону України „Про банки і банківську діяльність” у новій редакції № 2121-III від 7 грудня 2000 р. Мінімальну юридичну базу, на якій повинні будуватися відносини банку і позичальника іпотечного кредиту, також доповнило відновлення в цивільному і господарському законодавстві поняття „нерухоме майно”.
Існуючі базові положення не йдуть ні в яке порівняння з об’ємним спеціальним законодавством по іпотечних банках та іпотечному кредитуванню США і країн Європи. В цілому, до початку створення в сучасній Україні спеціалізованих іпотечних банків не було необхідної цілісної правової бази, що сприяє їхній широкомасштабній діяльності. Таким чином, на етапі формування українських іпотечних банків спостерігається слабка ініціатива по формуванню спеціального законодавства. Однак, не дивлячись на це, в українській банківській системі відбувається виділення такої групи банків як іпотечні, та це багато в чому пов’язане з появою в Україні нових видів ринків (землі і нерухомості) і ініціативою комерційних структур, що діють на цих ринках.
Так, першим кроком до створення цивілізованого іпотечного ринку повинний стати Закон України „Про іпотеку” № 898-IV (далі – Закон „Про іпотеку”), що був прийнятий Верховною Радою України 5 червня 2003 року, а набрав чинності з 1 січня 2004 року. У зв’язку з особливою важливістю даного законодавчого акта для досліджуваної теми, автор вважає за необхідне розглянути його основні положення.
В цілому, прийняття Закону „Про іпотеку” зіграло важливу роль у створенні правових умов розвитку кредитних відносин іпотечних банків із позичальниками.
Особлива значимість цього Закону для розвитку іпотечних банків, на наш погляд, полягає в наступному. По-перше, до його прийняття права та обов’язки сторін регулювалися, здебільшого, укладеним між ними договором. Відповідно, всі спірні питання вирішувалися не на основі правових норм, а виходячи з умов, передбачених у договорі, що ускладнювало розвиток кредитних відносин і створювало умови для накопичення кредитних ризиків.
По-друге, до прийняття Закону „Про іпотеку” можливість виселення із займаного житла неплатоспроможного позичальника – фізичної особи не передбачалася. Із прийняттям Закону „Про іпотеку” на іпотекодавця покладене зобов’язання після звернення стягнення на предмет іпотеки за вимогою банку звільнити житло протягом місяця. Законодавче рішення проблеми стягнення заставленого майна здобуває особливого значення, оскільки, як зазначено в підрозділі 1.1, особливість іпотеки полягає у створенні і відчуженні заставного права. Однак, реалізація цієї норми Закону на практиці ускладнена через відсутність напрацьованої судової практики. В даний час відчуження майна на користь банку йде в декілька судових і позасудових (стадія виконання рішення) процесів і на практиці проходить біля двох років, перш ніж банк відшкодує свої збитки. Хоча це і не найбільший термін у світовій практиці (як було зазначено, у Франції цей процес триває протягом чотирьох років), він істотно знижує інтерес банків до широкого здійснення операцій з іпотечного кредитування.
По-третє, прийняття Закону „Про іпотеку” свідчить про зацікавленість держави в подальшому розвитку й удосконалюванні іпотечного кредитування в Україні.
Одночасно з Законом „Про іпотеку” набрав сили не менш важливий законодавчий акт у сфері іпотечного кредитування, а саме – Закон України „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” № 979-IV від 19 червня 2003 року (далі – Закон про іпотечні сертифікати).
Даний Закон регулює відносини в системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном. Іншими словами, даний нормативно-правовий документ удосконалив і узаконив схему залучення коштів на вторинному ринку іпотечних кредитів за допомогою цінних паперів, що використовують у своїй діяльності Банк „Аркада” і ТОВ „Іпотечна компанія „Аркада-Фонд” (див. вище).
Норми Закону передбачають введення такого фінансового інструмента як іпотечний сертифікат, що є особливим видом цінних паперів, забезпечений іпотечними активами або іпотеками. Цей вид цінних паперів, як і заставна, у майбутньому призначений сприяти залученню грошових ресурсів для іпотечних банків.
Цікаво те, що емітентом іпотечних сертифікатів може бути як банк, так і небанківська установа (як в нашому випадку, ТОВ „Іпотечна компанія „Аркада-Фонд”), що відповідають певним вимогам, закріпленим у даному Законі.
Іпотечні сертифікати можуть бути випущені у вигляді сертифікатів із фіксованою дохідністю або сертифікатів участі.