Іпотечне кредитування на ринку України (2014)

Переважна більшість позичальників кредиту під житлову нерухомість є фізичні особи. Перелік необхідної до заяви документації, яка витребується банком при зверненні ними за кредитом не є значним і стосується, в основному, самої особи позичальника та членів його сім’ї, стану її здоров’я, місця роботи, заробітної плати (прибутку), передбачуваних джерел для погашення заборгованості, перспектив кар’єрного просування чи у бізнесі тощо. В зв’язку з цим, вважаємо за доцільне детальніше зупинитися на отриманні й аналізі додаткової документації з приводу надання кредиту під заставу комерційної нерухомості, яка має більш комплексний характер. При цьому слід зауважити, що ступінь професіоналізму та ретельності при вивченні пакету „житлових” документів та документів на іпотечний „доходний” кредит є рівним, якщо не вищим.
Разом із заявою на кредит під комерційну нерухомість банком повинна запитуватися інформація, яка має істотне значення для подальшого продовження процедури надання іпотечного кредиту.
Після того, як заява на видачу кредиту заповнена й отримана необхідна додаткова інформація, банк може провести попередню оцінку власності і вирішити, чи доцільно продовжувати роботу з аналізу заяви. Зокрема, на цьому етапі вже може бути сформована позиція про наступні фактори: 1) якість заставного забезпечення, термін його експлуатації, тип будівлі і використані матеріали тощо; 2) сумісність з навколишніми районами: чи відповідає об'єкт своєму призначенню, наприклад, чи розташований склад у промисловій зоні, чи маються під'їзні колії (залізна або шосейна дорога), чи не розташований об'єкт у житловій зоні; 3) економічні характеристики об'єкта нерухомості: чи можна по ретроспективних даних і прогнозованих доходах зробити висновок про його надійність як джерело коштів для обслуговування боргу.
На даному етапі необхідно визначити, наскільки запитуваний кредит відповідає кредитній політиці банку за своїми розмірами, географічними обмеженнями, типом нерухомості, чи використовується об'єкт самим власником або мова йде про інвестиційний проект.
Початкові зустрічі з позичальником повинні використовуватися для з'ясування того, чи є в нього й інших ключових учасників проекту, включаючи поручителів і підрядників, необхідні рекомендації, що були б достатньою підставою для банку при встановленні їхньої кредитної історії. Кредитна історія клієнта повинна накопичувати весь досвід кредитних взаємовідносин банку з клієнтом. Так, наприклад, в зарубіжній практиці джерелом кредитної інформації про окремих юридичних осіб є кредитно-інформаційні фірми, які набули значного розповсюдження („Мудис”, „Стандарт енд Пурс”).
При наданні кредитів для будівництва метою інженерного контролю є оцінка якості об'єкта після завершення будівництва. При цьому задача полягає в перевірці дотримання всіх основних вимог будівельних норм і правил, а також правильності наданих позичальником розрахунків по витратах. Аналіз основних витрат, зроблений інженером, повинний доповнюватися інспекцією фахівця, відповідального за андеррайтинг, що враховує вартість землі або орендну плату за землю, збори і витрати, пов'язані із одержанням дозволів, резерви по процентним платежам та інші непрямі витрати по будівельному проекту.
Фахівець з андеррайтингу забезпечує збір матеріалів і проводить аналіз результатів оцінки ринкової вартості об'єкта нерухомості, що була проведена раніше незалежним або працюючим у штаті банку кваліфікованим оцінювачем. На підставі спостережень під час інспекцій об'єкта нерухомості, а також на підставі загальних знань про регіон і ринок, оцінювач повинний визначити ринкову вартість об'єкта нерухомості.
Звіт про оцінку повинний містити кваліфіковану думку про те, чи є передбачувана орендна плата або ціна за квадратний метр конкурентноздатною і наскільки великий попит на незайняті площі.
У тих випадках, коли власність, пропонована в іпотеку, являє собою об'єкт нерухомості з новим або зміненим призначенням, а особливо в тих випадках, коли мова йде про нове будівництво, банк повинний обов'язково провести аналіз техніко-економічного обґрунтування проекту й одержати результати дослідження ринку. Такі дослідження можуть проводитися співробітниками банку, однак найчастіше ця робота виконується незалежною фірмою, що спеціалізується на маркетингових дослідженнях.
Оперуючи даними по аналізу фінансової звітності про доходи і витрати протягом декількох років та маючи в наявності результати оцінки, рекомендації інженера, банк може приступити до завершального етапу своєї роботи з перевірки економічних показників власності. Ця функція покладається на фахівців-економістів банку.
Припустимо, що банк задоволений фізичними характеристиками проекту, а також фактичними або розрахунковими економічними показниками тієї нерухомості, що пропонується в іпотеку. Після цього банк повинний провести оцінку кредитоспроможності позичальника, а також третіх осіб-поручителів. Кредитоздатність позичальника визначається в результаті критичного аналізу банком його балансу, що дозволяє кредитору вивести розмір перевищення активів позичальника над загальною сумою зобов’язань, які в нього наявні.