Іпотечне кредитування на ринку України (2014)

Відповідальним працівникам кожного банку потрібно визначити, в якому обсязі запропоновані компоненти варто використовувати у власній діяльності. Крім того, необхідно вирішити, чи варто створювати окремі підрозділи для кредитування житла і комерційної нерухомості. Критерії перевірки якості і гарантій при кредитуванні цих двох видів нерухомості дещо розрізняються, однак операційні функції, такі як укладення кредитної угоди і видача кредитних коштів, моніторинг і стягування платежів аналогічні і можуть бути об'єднані. У кожному конкретному випадку це буде диктуватися власними потребами, загальною політикою і розмірами банку.
У деяких іпотечних банках житлове іпотечне кредитування і видача кредитів під комерційну нерухомість також можуть поєднуватися, хоча пов'язані з цим процедури і рівень складності дещо відрізняються один від одного. Більш того, кредитування будівництва, що також є кредитуванням комерційної нерухомості, вимагає додаткових заходів як на стадії андеррайтинга, так і на стадії обслуговування. Керівництво банку, який почав займатися іпотечним кредитуванням, може вважати за доцільне доручити виконання декількох функцій наявному штату співробітників, а потім, в міру поліпшення ситуації на ринку і збільшення обсягів кредитування, залучати додаткових фахівців та створювати окремі спеціальні підрозділи.
В організаційній структурі і посадових обов'язках, приведених як приклад нижче, управління з іпотечного кредитування розподілено на три основних відділи – відділ кредитування, операційний відділ та відділ галузевих фахівців. У кожному відділі наявні свої підрозділи, до складу яких входять співробітники, що мають кваліфікацію і досвід відповідно до задач, поставлених перед підрозділом, і які визначають обсяг робіт. Функції з юридичного забезпечення й оцінки повинні бути покладені на головне юридичне управління, а не на окремий відділ управління. Якщо кредитний портфель банку й обсяг наданих кредитів виправдовують додаткові витрати, рекомендується передати функції з оцінки в окремий структурний підрозділ з оцінки. При цьому керівництвом банку до посадових обов'язків і функцій, приведених у переліку нижче, повинні бути додані відповідні позиції.
Перераховані нижче посадові обов'язки можуть покладатися на одного фахівця, особливо у тих банках, де угоди з іпотечних операцій носять обмежений масштаб, або бути розподілені між декількома співробітниками.
Розглянемо на прикладі управління іпотечного кредитування обов’язки обов’язки співробітників відділу кредитування. На наш погляд вони можуть бути такими:
а) кредитний інспектор зв'язується з новими і постійними клієнтами банку з метою розширення кола наданих банком послуг. Він здійснює все листування з клієнтами, одержує і переглядає заявки на одержання кредиту, працює з клієнтом з метою одержання всієї інформації, необхідної банкові для своєчасного ухвалення рішення по кредиту;
б) фахівець з контролю якості, перевірки позичальника, поручителів і аналізу проекту (андеррайтер) аналізує майновий стан позичальників, поручителів, проекти, фірми тощо. Підтримує контакти з оцінювачами, інженерами, юристами тощо. Фахівець з контролю якості складає письмовий звіт про проведений аналіз заявки на одержання кредиту і надає свої рекомендації керівництву або кредитному комітету;
в) інспектор зі збору заборгованостей і врегулювання проблемних кредитів перевіряє своєчасність платежів і повідомляє про можливі прострочення керівництву управління іпотечного кредитування. Разом із кредитним інспектором, співробітниками філій та іншими фахівцями координує здійснення заходів щодо погашення заборгованостей по проблемним кредитам. Несе відповідальність за виконання інструкцій з порядку збору заборгованостей. Взаємодіє з керівництвом, юристами та іншими посадовими особами з питань перегляду схем погашення кредитів, у випадках виникнення серйозних проблем з неплатежами, звертається разом з юристами до суду з питань накладення стягнення на заставлену нерухомість.
Посадові обов'язки співробітників операційного відділу також можуть поєднуватися і покладатися на одного фахівця, в залежності від обсягу угод, пов'язаних з іпотечним кредитуванням. У наведеному прикладі функції з юридичного забезпечення й оцінки виконуються фахівцями інших відділів.
Перелік посадових обов’язків співробітників операційного відділу, як ми вважаємо, виглядає так:
а) кредитний адміністратор здійснює постійний контроль за кредитами, несе відповідальність за періодичні кредитні виплати відповідно до запитів, що надходять від позичальника по будівельних кредитах. Для цього адміністратор проводить попередні консультації з кредитним інспектором, інженером, юристом та іншими фахівцями. Аналізує і веде кредитну документацію. Оперативно повідомляє кредитному інспекторові про виникаючі проблеми. Вивчає звіти й інформує бухгалтерію про виявалені помилки. Координує терміни оформлення і видачі кредитів. Координує діяльність по операціях серед філій, організує щоденний облік коштів у підрозділі, координує проходження рахунків, відповідає за заходи щодо зв'язків з інформаційними системами управління й інших операційних ділянок;
б) бухгалтер займається реєстрацією усіх виплат і авансових платежів, що відносяться до клієнта, робить зарахування на відповідні рахунки, складає звіти, виписує рахунки-фактури, відповідає на запити по стану рахунків, готує графіки амортизації, здійснює і фіксує погашення сум основної заборгованості по кредитах, включаючи дострокове погашення, обробляє цілком погашені кредити;
в) фахівець зі страхування відповідає за своєчасне страхування всіх ризиків, пов'язаних із закладеною нерухомістю, страхуванням життя і майна позичальника;
г) діловод займається збереженням всіх кредитних справ і організацією ведення всієї документації управління. Всі оригінали таких документів, як свідоцтво про право власності (оренди), страхові поліси, векселі, заставні тощо, повинні триматися окремо від самих справ у спеціально відведеному з обмеженим доступом приміщенні із сейфами із зазначенням номера кредитних рахунків. Ведення справ включає передачу документів по сплаченим кредитам у юридичний відділ після одержання письмового підтвердження з бухгалтерії. Коли обсяги кредитування стануть досить великими, керівництво банку може розглянути питання про перехід на комп'ютерну обробку кредитних справ з можливістю відстеження файлів.
Особливість функціонального призначення відділу галузевих фахівців обумовлюється видами іпотечного кредитування, а саме – житлове, земельне та іпотечне кредитування комерційної нерухомості. До штату даного відділу, на наш погляд, необхідно ввести спеціалістів із технічною та аграрною освітою. Наприклад, при іпотечному кредитуванні будівництва в процесі збору необхідної інформації про об’єкт іпотеки та проект будівництва в цілому, необхідним буде вивчення технічної документації. В даному випадку краще мати штатного співробітника-інженера, ніж звертатися по допомогу зовні. Також, при земельному іпотечному кредитуванні, досліджуючи інформацію щодо земельної ділянки необхідно мати чітке уявлення про її раціональне використання, дотримання сівообігу тощо. Штатний спеціаліст з аграрною освітою допоможе вирішити це питання.