Іпотечне кредитування на ринку України (2014)

При роботі з клієнтами, що продовжують залишатися злісними неплатниками, співробітникам підрозділу по роботі з проблемними кредитами необхідно почати, як мінімум, такі дії: домогтися взаєморозуміння; визначити причини прострочення платежів, якщо досі вони невідомі; з'ясувати причини невиконання колишніх зобов'язань; визначити кредитоспроможність позичальника. Необхідно запропонувати наступні альтернативні варіанти:
- знайти нового партнера, у якого б були наявні кошти для участі в проекті;
- реалізувати особисті або належні фірмі активи, що не є життєво важливими для ділової активності;
- реалізувати інвестиційну власність;
- вирішити питання про надання відстрочки з виплатами;
- переглянути графік погашення основного боргу і відсотків з метою узгодження графіка виплаті графіком одержання потоків готівки тощо.
Заходи щодо збору заборгованостей і результати роботи з клієнтами повинні доводитися до відома андеррайтерів та інших фахівців банку, що здійснюють свої функції в напрямку іпотечного кредитування, а також філій, щоб уникнути ситуацій з ухваленням рішення про затвердження кредитів філіями або відділеннями для позичальника, що перебуває у стадії вирішення проблем з неплатежами по іншому кредиту. Також доцільно регулярно проводити спеціальні наради щодо прострочених платежів із співробітниками підрозділу по роботі із проблемними кредитами з метою обговорення позитивних зрушень і проблем по погашенню заборгованостей позичальниками-неплатниками.
Після вивчення справи позичальника, схеми минулих виплат, інших документів, попереджувальних сигналів про можливе настання негативних наслідків, банк повинний визначити, які правові заходи для перегляду або реструктурування кредиту можуть стати можливими й економічно вигідними для банку. Банкові доведеться розглянути варіант дострокового погашення невиплаченої суми і використовувати своє юридичне право судового захисту та/або звернення на заставлене майно, обговорене в документах про надання кредиту. Якщо буде прийняте рішення по перегляду схеми виплат за кредитом, то банку необхідно підписати із позичальником угоду про реструктурування кредиту.
Банк може розглянути можливість внесення змін до існуючих документів для того, щоб мати в своєму розпорядженні більшу гнучкість у своїх контактах з позичальником і запобігати ускладненню у вирішенні проблемних ситуацій. Графіки виплат по кредиту можуть переглядатися і зобов'язання по кредиту змінюватися, банк може погодитися на добровільне відмовлення від деяких своїх прав. Такий підхід забезпечує позичальникові додатковий час для виправлення і поліпшення ситуації. Зміна умов надання кредиту може включати продовження терміну виплати, зміна виплат по основній частині і відсоткам, залучення додаткових поручителів або залучення додаткової застави.
Складовою частиною здійснення заходів щодо реструктурування кредиту є можливість залучення додаткового об’єкту іпотеки як забезпечення кредиту з боку позичальника або поручителя.
Зазвичай, як останній засіб, банк може застосувати позбавлення позичальника прав на заставлену нерухомість згідно з чинним законодавством або з умовами іпотечного договору. Коли позичальник іпотечного кредиту не виконує умов кредитної угоди і не в змозі виплачувати належному банкові суми, коли вичерпані всі засоби вирішення проблеми з неплатежами, банк може прийняти рішення про позбавлення позичальника прав власності як основного засобу погашення кредитної заборгованості. Ці функції в даному випадку покладаються на відділ звернення стягнення на заставлене майно з управління безпеки банку.
Якщо всі спроби перспективного вирішення проблеми із заборгованістю виявляються невдалими, позбавлення позичальника прав на заставлену власність є розумною альтернативою.
В даному контексті слід зазначити, що коли банк стоїть перед вибором, що переважніше – перегляд схеми кредиту або вилучення в позичальника заставленого майна, необхідно виходити з таких міркувань і дати відповідь на запитання: які дії варто почати для того, щоб максимально забезпечити відновлення ресурсів банку? Банкові необхідно оцінити витрати в порівнянні з різними альтернативними варіантами, заснованими на очікуваній тривалості терміну кредиту або періоду утримання власності. Варто враховувати ще й інші фактори, наприклад: а) фактор позичальника (його досвід і репутація на ринку; здатність залучати і вести переговори про нових орендарів, контракти на покупку і продаж; фінансові можливості по забезпеченню проекту і додаткових накладних витрат, по скороченню штату і змістові основного персоналу тощо) та б) економічна доцільність (що виявляється найбільш розумним з економічної точки зору після ретельного аналізу – перегляд схеми кредиту або вилучення заставленого майна).