Іпотечне кредитування на ринку України (2014)

Оскільки в Україні на етапі розвитку економіки, на нашу думку, більшість кредитів буде надаватися під будівництво або реконструкцію (відтворення основних фондів) і виплати будуть здійснюватися частинами протягом певного періоду часу, необхідно дещо зупинитися на особливостях процедури видачі саме цього виду іпотечного кредиту.
До виплат кредитних коштів банк повинний бути впевнений у тому, що позичальник вніс або передбачив усі необхідні інвестиції власного капіталу. Це можна здійснити шляхом перевірки оплачених рахунків підрядників, постачальників матеріалів тощо.
Позичальник повинний надати офіційний запит на видачу кредитних коштів із підтвердженням того, що запитувана сума або уже витрачена їм, або готова до оплати і повинна бути виплачена в даний момент за необхідністю. Адміністратор кредиту повинний переглянути цей запит і простежити, щоб він відповідав договору про іпотечний кредит на будівництво і особливо графікові виплат, що є частиною кредитного договору. Потім адміністратор кредиту призначає інспекцію об'єкта, зміст і функціональне призначення якої було викладено вище.
Після того, як банк і його інспектори переконалися в тому, що запит на переказ коштів виправданий, виплати можуть провадитися відповідно до графіка, що є частиною договору про іпотечне кредитування будівництва (реконструкції або відтворення основних фондів).
Як правило, переказ коштів по кредиту здійснюється відповідно до: а) відсотка завершення робіт (застосовується при фінансуванні більш великих і складних будівельних проектів); б) етапів будівництва (використовується при здійсненні невеликих проектів по будівництву житла і, частково, при будівництві односімейних котеджей); в) завірених квитанцій (суть полягає в тому, що банк відшкодовує позичальникові суми, уже виплачені підрядчикам або витрачені на придбання матеріалів).
Нарешті, функціональні напрямки даного блоку іпотечних стандартів – стягнення платежів та управління проблемними кредитами – доцільно розглянути разом через їх тісний взаємозв’язок.
Працівникам банків відомо, що навіть при ретельному андеррайтингу, експертизі проекту, аналізі ринку і позичальника, налагодженій системі обробки інформації і ведення документації, після видачі кредиту можуть виникнути обставини, що негативно впливають на здатність позичальника вчасно погасити іпотечний кредит. Існує кілька причин прострочення платежів, включаючи вплив правових та економічних факторів, облік яких виходить за межі можливостей позичальника. Прострочені платежі часто є наслідком проблем з ліквідністю активів позичальника. Тому для виключення таких проблем потрібен відповідний моніторинг.
Стягування платежів є важливою функцією банку з ряду причин, серед яких можна виділити такі: 1) стягнені заборгованості являють собою одне з джерел поповнення коштів банку; 2) успішне погашення кредиту після порушення позичальником своїх зобов'язань позитивно позначається на показниках прибутковості банку; 3) недостатньо добре розроблені методи стягування заборгованостей можуть призвести до виникнення фінансових проблем у банку; 4) відсутність заборгованості є одним з показників діяльності іпотечного банку.
Відшкодування основної суми кредиту і відсотків, а також погашення тих витрат, що банк поніс додатково, займаючись поверненням боргів, і є головною задачею підрозділу банку по роботі з проблемними кредитами. Нижче наведений перелік деяких прийомів, які необхідно використовувати банку для відшкодування заборгованостей: 1) зустрічі і переговори з позичальниками, що допустили прострочення платежів, з метою з'ясування їх причин, телефонні дзвінки, відправлення листів, повідомлень по факсу і телеграфу; 2) проведення інспекційних перевірок на місці; 3) зустрічі і переговори з поручителями; 4) порушення судових справ; 5) передача до кредитного управління інформації про причини затримок із платежами; 6) заходи довгострокового характеру по реструктуруванню боргу позичальників, що допускають неплатежі; 7) ведення переговорів із боржником про можливість здійснення платежів безпосередньо з джерела отримання прибутку (наприклад, шляхом розподілу орендної плати тощо).
Повернення заборгованості по житлових іпотечних кредитах в разі виникнення проблем із платоспроможністю позичальника, як правило, полягає у зверненні стягнення на предмет іпотеки (квартиру, житловий будинок тощо), порядок якого був описаний автором в попередньому розділі. Саме процес виселення мешканців є одним з основних елементів, що відрізняє процедуру стягнення заборгованості по довгострокових кредитах під житлову нерухомість від кредитів під комерційну нерухомість.