Іпотечне кредитування на ринку України (2014)

Розглянемо роботу позичково-ощадних установ на прикладі дуже популярних у Німеччині будівельно-ощадних кас (нім. - Bausparkasse), далі – БОK, що створюються багатьма діючими банками, а також існуючих незалежно. Існує тісний зв’язок між іпотечними банками та ощадними касами, який дозволяє здійснити фінансове співробітництво шляхом встановлення кредитних ліній між ними і надання іпотечним банкам відносно дешевих ресурсів . Сучасні будівельні ощадні каси – один з основних інститутів інвестування житлової сфери в Німеччині. Сьогодні будівництво трьох четвертей житла фінансується за участю системи житлових будзаощаджень.
БОК утворені за зразком англійських будівельних товариств, у них також передбачається в деякій мірі фінансова автономність і замкненість (самоорганізація, самодостатність і самоконтроль). При цьому, кредитування в меншому ступені залежить від ринку капіталу і, зокрема, від діючих ринкових ставок, тому що система дозволяє встановлювати власні депозитні і кредитні ставки, компенсуючи останні за рахунок низьких ставок по депозитах. Ставки як накопичення, так і кредитування, зазвичай, фіксовані, і не змінюються протягом усього терміну. Виплати кредиту також фіксовані, рівномірні.
Джерелом ресурсів для цільових житлових позик у БОК є внески громадян, плата позичальників за користування житловою позикою, а також державна премія, що виплачується відповідно до контракту про будівельні заощадження. Її розміри залежать від суми і періоду накопичення, доходу родини, стажу роботи, кількості дітей тощо. Житловий кредит може одержати тільки вкладник БОК після закінчення визначеного часу (зазвичай п'ять-шість років), протягом якого він щомісяця робив внески на встановлену в контракті суму. Процентні ставки (як на внесок, так і на кредит) – фіксовані на весь час дії контракту, причому процентні ставки за кредитами на 2-3 % нижче ринкових. Так, в Німеччині каси вже багато років стабільно залучають кошти під 3% річних та видають іпотечні кредити по ставці 5% при коливанні ринкових ставок на такі кредити, що видаються звичайними банками, – від 7 до 12% річних. Погашення житлової позики здійснюється протягом терміну, визначеного в контракті про будзаощадження. Максимальний термін погашення позики – 12 років.
Форми державної підтримки не обмежуються тільки щорічними преміями вкладникам БОК. Після одержання позичальником житлового кредиту, держава використовує прямі (грошові дотації при погашенні відсотків) і непрямі (податкові пільги) форми допомоги позичальникові. Досить широко застосовується субсидування іпотечних кредитів підприємствами, на яких працюють позичальники.
У Німеччині й в інших країнах світу, де використовується дана модель іпотечного кредитування, надання субсидії (або держпремії) відбувається незалежно від того, чи забирає потім вкладник ці гроші, або ж направляє їх у житлове будівництво. Якщо вкладник протягом 6-7 років накопичував свої гроші в БОК, то субсидія видається в будь-якому випадку, тому що ці гроші працювали в реальному секторі економіки і за їх допомогою кредитувалися інші учасники програми будзаощаджень. У цих умовах кількість громадян (у Німеччині – близько 20% учасників програми будзаощаджень) не планують для себе ніякого житлового будівництва, а просто розглядають систему будзаощаджень як надійний засіб заощадження коштів і отримання премій. Держава також вважає це вигідним для себе. Підраховано, що державні премії в сумі 500 млн. німецьких марок, виплачені вкладникам БОК, стимулювали додаткове надходження інвестицій у житлову сферу в сумі 11 млрд. німецьких марок. Крім того, кожна марка, виплачена у вигляді державної підтримки при придбанні житла, поверталася державі у вигляді 2,8 марки податку. Не зважаючи на це система БОК має досить багато негативних сторін: зокрема, невеликі терміни кредитування, обов'язковість періоду накопичення значного обсягу власного капіталу, низькі відсотки по накопиченню, черговість позичальників в одержанні кредиту тощо. Особливо необхідно зазначити складність для кредитних установ збереження фінансових коштів при єдиних встановлених ставках у досить мінливих економічних умовах.
Але зосередження всього цього фінансово-технологічного ланцюжка в одних руках і максимальна можливість даної відносно замкненої системи стабільно функціонувати практично автономно від зовнішнього фінансового ринку є домінуючими факторами, що компенсують практично всі її недоліки. Більше того, фінансовий і правовий механізм роботи таких інститутів досить прості, і тому дана інвестиційна система легко вписується практично в будь-яке правове поле, а також вільно адаптується в наявних фінансових інституціональних системах за рахунок відносної самодостатності й економічної самостійності без необхідності створення складної інфраструктури.
Власне, саме тому позичково-ощадні установи широко поширені в усьому світі. Аналогічні схеми житлового фінансування широко застосовуються у Франції (установи взаємного кооперативного кредиту), Англії, Австралії, Канаді, США (позичково-ощадні асоціації і кредитні союзи, каси взаємодопомоги) і багатьох інших країнах.